在期房抵押贷款中，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，随之而来的是抵押借款合同的解除，在依据
《解释》第
二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”接下来银行要将借款人已偿还的借款本金和利息返还借款人。此时如果期房未能办理产权，或者开发商破产、失踪，作为担保权人的贷款银行将无法获得作为出卖人开发商返还其当初收受的购房贷款的本金及利息，购房人也无法收回其首付款，结果很可能就是银行和购房人得到是一处没有产权或者质量低劣的房屋。
三、预防上述银行风险的法律建议
（一）严格规范抵押贷款的审核程序
严格执行《
担保法》，选择有资格的登记机构，对资产进行合法登记。抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径，它对充分发挥抵押的担保功能，维护交易安全，保护第三人利益，具有非常重要的意义。［3］期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于预售商品房在抵押权设定时，抵押人并未获得《房屋所有权证》，抵押人对预购的商品房享有的权利是一种期权，因而，贷款银行和抵押人可持依生效的《商品房买卖合同》（期房）办理事会抵押备案手续，登记机关还不能颁发《房屋他项权证》。此时，在办理抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建役工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，对此贷款银行应当一并进行严格细致审查，防止虚假和缺项。同时，信贷人员要积极参与抵押登记业务，主动向办证及登记机关咨询，了解开发商是否依法登记，期房抵押要符合规定，防止出现重复办证、重复抵押登记。由法律顾问对抵押登记操作的合法性、有效性，进行严格审查，防止出现购房合同无效、被撤销或者解除的情况发生。
（二）强化保险保护机制
贷款银行在与购房人签订《住房抵押贷款合同》之前都要求房屋购买人为抵押的房屋办理保险。通常意义上的保险，是以房屋作为抵押物来担保债务的履行，在抵押物灭失、毁损的情况下，通过对抵押物办理保险，来化解因意外灾害造成抵押物灭失、毁损的风险，能更完备地保护抵押权人的利益。此时，当保险事故发生时，将由贷款银行行使“有限代位权”，即将该保险金提存或者要求购房人以该保险金提前清偿贷款。
