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3 、与国际接轨之需要。
上海的房地产市场 , 是借鉴香港房地产市场模式飞速发展起来的 , 已经完全突破了过去沿袭的计划经济的模式。因此 , 从市场经济具有共性这个角度来看 , 上海房地产市场同香港房地产市场一样 , 从一开始就已经具有国际性 。市场的当事人已不仅仅是中国公民或企事业单位 , 坯有来自港、澳、台地区和世界各国的客户。同时 , 同香港和各国房地产市场发展一样 , 上海房地产市场目前虽仍以一级市场为主 , 但不久肯定要发展到以二级市场为主的阶段。房地产交易将成十成百倍地发生 , 当事人的身份、国籍和背景将比现时将更加五花八门。因此 , 也就更需要具有法律专门知识的房地产律师来为当事人各方服务 , 就如国际上和港、澳、台地区现在正有效实行的房地产律师服务体系一样 , 充分发挥律师特有的作用。即使现时 , 当港澳台或外国客户来沪购买外销房或预售商品房时 , 他们都极希望找到上海房地产律师为其服务 , 甚至希望全权委托律师代理一切有关手续。当他们听到有的当事人自己办理房产买卖手续而不聘请律师时 , 十分惊奇 , 觉得不可理解。因为各国和港、澳、台 地区房地产法规繁多 , 房地产投资数额往往很大 , 事关客户切身利益 , 如不聘请具有专门知识的房地产律师 , 实在风险太大。随着上海房地产市场的日益国际化 , 律师的房地产法律服务也必须得到加强 , 从而为国内外当事人提供优质高效的服务。
二、加强房地产律师服务之可能
1 、可望国家立法予以确认。
目前我国法律对于律师介入和服务于房地产市场尚没有规范 , 这或许与房地产市场目前尚未发展到二级市场为主有关系。在一级市场 , 当事人尚 感觉不到缺少律师服务之弊病 ; 但当二级市场为主时 , 有没有房地产律师服务 , 当事人的感觉就会大为不同了。因此 , 笔者深信 , 法律确认房地产律师作用和职责的日子不会太遥远 。现在 , 国务院颁布的《股票发行与交 易管理条例》已第一次在经济法规中作出了律师及律师事务所参与证券市场活动、提供法律服务的规定。房地产市场与证券市场一样 , 都要遵循市场经济规律 , 体现公开、公平、公正原则。国家在证券市场规范中能首创确立中国律师从事证券法律服务的地位与作用 , 应当也可以在房地产等市场经济规范中同样确认中国律师的中介地位与作用。
2 、期望地方立法予以加强。
上海市政府于 1988 年颁布的《上海市土地使用权有偿转让委托律师代理的若干规定》 , 有力地促进了上海律师介入房地产市场的进程。此后几年中 , 市政府及有关部门相继颁行了多项规章 , 规定了房地产市场活动中必须进行公证的范围 , 以利促进上海房地产市场的规范化。但对于如何加强律师在房地产市场的作用 , 在地方立法上似无进一步的动作。据说理由之一是上海房地产市场是借鉴香港的 ,香港在法律上并没有规定房地产交易一定要律师参与 , 所以上海也不作刚性规定。笔者认为 , 香港律师业已有百多年历史 , 香港的市场经济历史也已上百年，因此律师为市场经济服务的模式及作用在境内外客户中已深入人心 , 约定俗成 , 在某种意义上可以说已成为“国际惯例”, 实际上几乎所有房地产交易都有香港律师的参与，虽非法律规定而已胜过法律规定了。反视上海乃至各地 , 目前尚处在从计划经济向市场经济过渡的阶段 , 市场经济法制建设尚不完善 , 人们的法律意识仍较薄弱，许多事情需要通过立法加以确让，才有可能得以建立和推广。因此，建议政府部门在借鉴香港房地产市场运作模式来发展上海房地产市场时 , 不应忽视或轻视香港房地产律师对维护香港房地产市场秩序的作用 , 从而应思考如何重视和加强上海律师对上海房地产市场的介入和服务 , 并制订地方法规或规章 , 使房地产律师发挥其应有的作用。
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