物业税宜缓行
祁荣
【全文】
05年房地产新政以来，土地供应、房贷利率，税收……各方面措施陆续出台，物业税作为整合房地产税费的一项重要措施讨论日益，是否开征、何时开征、如何开征引起了人们广泛关注。
一、什么是物业税
物业税的正式提出在十六届三中全会的决议中“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”[1]那么究竟什么是“物业税”呢？所谓物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，物业税的开征会将开发商建房时缴纳的一部分税, 改由购房者在购买房屋以后的保有阶段按年缴,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
二、物业税法理基础与法律特征
开征物业税的理论依据，从国际经验来看主要有四个：一是财政收入说，认为政府开征房地产财产税的目的在于获取财政收入。二是资源配置说，认为物业税的开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。三是财富分配说，认为对房地产开征财产税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。四是受益说，认为房地产作为一种私人财产，政府的产权保护保证了其安全，政府进行地方公共设施建设提升了其价值，政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。[2]以上四种税收理论依据是相容的，而受益说和分配说通常被认为是开征物业税的主要理论依据。
在国外它物业税属于财产税，以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据，因此也统称为房地产价值税。从分析世界各国征收物业税的实际经验来看，物业税具有一些突出的特点：它属于地方税，由当地政府予以课税；它是针对土地及其附着物的不动产征收的从价税；它是在不动产估价的基础上进行的征税；一般由业主申报并缴纳。[3]
三、我国开征物业税的必要性
我国目前在房地产领域的税费常为学者诟病，税种繁杂，“政出多头”，收费项目多，缺乏规范性，征管不力，物业税酝酿之出就被寄予了整合房地产业税费，公平税负的厚望。
(一)整合房地产产业中的税费问题
1、税种繁杂, 流通环节税费多。我国目前的房地产业税费问题多多。房地产开发流通环节税费多, 税费负担重, 而房地产保有环节课税少, 负担轻, 且税收优惠范围大, 导致炒卖严重。
