小区车库的归属论
崔建远
【全文】
一、问题的提出
小区的停车位，物权法草案称之为车库，关系到业主、开发商的权益，业主生活和工作是否便利，小区的安全状况，引人注目，需要探讨。
物权法草案第七十六条第二款规定，在建筑物区分所有权关系中，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此持批评态度的不在少数，其理由在于：开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对的优势，十分容易约定有利于自己的条款，包括车库归属的条款，损害购房人的合法权益；在约定车库归属于开发商的情况下，虽然开发商声称商品房的售价中不含有车库部分，但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了，购房人支付了车库的价款，却无车库的权利。于此场合，购房人，尤其是消费者作为购房人，很难举证成功地推翻开发商的主张。有鉴于此，我国物权法不宜规定约定优先，而应另辟蹊径。对此，笔者表示赞同，认为可以借鉴中国台湾的有些做法，将车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类；法律设置强制性规范，规定法定车库必须依法确定其归属，不得被约定排除；自行增设车库可以由开发商自行处分；奖励增设车库的处分形式受到一定的限制，大多可以自由处分。后两种类型的车库若未登记在开发商的名下，商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定，建筑工程规划设计亦未明确，应当按照建筑物区分所有权的原理，将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。兹详述如下。
二、车库的类型与权属
1．法定车库及其归属
法定车库，指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车库，归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司；即使有此约定，也不发生法律效力。
这种法定车库，在中国台湾称之为法定停车位，无独立权状，以共用部分持分配给承租户，须随主建物一并移转，但可以依分管协议，交由某一户或某些住户使用。依《公寓大厦管理条例》第45条第2项规定，此类停车位不得设为专有部分。因此，不得有让售于特定人或区分所有权人以外的特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益的行为。中国台湾“最高法院”2000年度台上字第2119号民事判决认为，地下室停车位属公寓大厦的共同使用部分，仅系建商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。又区分所有建物的共同使用部分，性质上属共有，且附属于区分所有建物，共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时，依
土地登记规则第
80条规定，其共同使用部分的所有权，亦随之移转予同一人。笔者认为，这具有合理性，可以借鉴。
