宅基地的租赁与农村房屋的买卖
韩世远
【关键词】宅基地，租赁，使用权
【全文】
一、问题所在
在农村，村民出卖自己的房屋，时有发生，这时便涉及到宅基地如何处理的问题。《
中华人民共和国土地管理法》第
八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从这些有关宅基地的法律规定中，尚看不出对上述问题的处理方法。另外，村民宅基地面积超标时如何处理，也存在困扰。
二、物权法立法草案及现存争议
２００２年１２月九届全国人大常委会第三十一次会议审议的《中华人民共和国民法（草案）》第二编物权法第一百六十九条规定：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”这一规定，在２００４年１０月１５日《中华人民共和国物权法（草案）》委员长审议稿中未作修改，全国人大法律委员会经研究认为，这个问题比较复杂，需要进一步研究。
对上述物权法草案的规定，存在不同意见。一种意见认为，农民的宅基地是由村里分配无偿取得的，是农民基本的生活保障，农民出门打工的，可能回乡，如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但能否在集体之外转让宅基地上的住房，需要慎重考虑。如果允许在集体之外转让，还会影响村的建设发展规划。另一种意见认为，建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住宅农民有权处分，从增加农民的融资途径考虑，也应当允许宅基地使用权流转。
三、“宅基地使用权的转让”误区
由于包括宅基地在内的农村土地是属于集体所有的，不允许土地所有权转让。相似的问题，在国有土地场合，现行的做法是国有土地使用权的出让和转让。依思维的惯性，人们很自然地便想到“宅基地使用权”的转让，而非“宅基地所有权”的转让。接下来的问题，便是讨论宅基地使用权能否转让。这种思维路径，在不知不觉之间，便步入了一个误区，一个非此即彼、二者仅能选择其一的误区，以致问题的讨论陷入僵局，难能取得进展。
上述僵局的陷入，一个重要的原因在于思维局限于“物权”领域，无论是“宅基地所有权”还是“宅基地使用权”，无不是物权，仅在物权领域内寻找解决方案，难免导致“山穷水尽疑无路”。如果思维开阔一些，同一问题可否在“债权”领域里解决呢？一旦这样思考问题，很快我们就会发现“柳暗花明又一村”了。
