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（四）居住权的取得
关于居住权的取得，《物权法征求意见稿》第212条规定，可以根据遗嘱、遗赠或合同而设立，并应当向县级以上登记机构申请居住权登记，居住权自记载于登记簿之时起设立。对于这一规定，有学者认为，何时记载于登记簿可能有时难以说清，而这又事关当事人的切身利益，从而主张应当选择易于证明的时间如申请登记日期作为权利产生的日期。其道理在于：申请是启动登记程序的主要机制，根据普遍法律经验，登记日期受到申请日期的制约，即申请时间在前者，完成登记的时间也在前。并建议将《物权法征求意见稿》第212条调整为：“居住权，可以通过合同、遗嘱或者遗赠而设立。”“依照前款规定设立居住权的，应当办理居住权登记，居住权自申请之日起设立。”
可能是基于这种考虑，此次公布的《物权法（草案）》第181条规定，“设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。”但并未规定居住权何时产生，建议未来立法明确规定居住权产生的时间。
对于居住权的取得方式，除了《物权法征求意见稿》所规定的可以根据遗嘱、遗赠或合同设立居住权外，有学者还主张可以通过法律规定和取得时效而取得居住权。其中因法律规定而成立的居住权，是指基于法律规定父母作为法定监护人，对于未成年子女的房屋享有的居住权，或未成年子女对其父母的房屋享有的居住权。对此，我认为能够用现有制度解决的问题，没有必要通过设置一项新的权利来解决，这样既增加了成本，又不利于法律的适用，会造成法律适用的冲突。所以，我主张基于现有法律制度的规定而产生所谓法定居住权，仍然通过婚姻家庭法中的抚养义务和赡养义务来解决，没有必要纳入到物权法的居住权调整范围之中。
对于居住权因时效而取得，我认为存在这种可能性，而且这样规定有利于维持长久形成的居住现状，也不会加重所有权人的负担。所以，取得时效可以作为居住权的产生方式之一。除此之外，未来物权立法还需要补充规定，居住权可以基于法院的判决而产生。
（五）居住权的效力
居住权的效力有两个方面，一个是居住权人的权利，一个是居住权人的义务。在居住权人的权利和义务的设置上，既要考虑到居住权人为满足其个人需要对房屋的充分使用，又要平衡房屋所有权人与居住权人之间的利益关系，为此我们设计居住权效力的权利义务结构如下：
1．居住权人的权利
（1）对房屋的使用权（《物权法（草案）》第180条，第182条，第184条）。居住权人有权偕同其家庭居住使用此房，并有按照房屋的经济用途使用房屋的权利。居住权人有权享有房屋从物。房屋因通常行使居住使用权而发生使用权变更或者折旧、毁损的，居住权人对此不负责任。权利人或者家庭有权在必要限度内使用房屋及从物。
（2）出租的权利。从《物权法（草案）》第180条的规定来看，居住权人一般不享有对房屋的收益权。但对此应当有例外的规定，一定条件下的租赁权就是一个例外。根据《物权法（草案）》第183条的规定，在一般情况下，居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金，这是由居住权作为人役权的基本性质和设置居住权的法律目的所限定的。但是当事人可以以约定排除这一规定。比如，在作为养老计划的居住权中，房屋所有权人在让与所有权而自己保留居住权时，也大多会考虑同受让人约定，用出租部分房屋来使自己获得更多收益。当然，在居住权有期限时，租赁的期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。
（3）物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。这是根据居住权的立法体系得出的解释。因为居住权是物权，居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权，包括请求侵权人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。此外，《物权法（草案）》第185条还规定了居住权的追及效力，即所有权人的变更不影响居住权的效力，这也是居住权作为物权而具有的强势效力的体现。
2．居住权人的义务
（1）合理使用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当合理使用住房（第182条）。居住权人应以善良管理人的原则性要求享受其权利，并以权利取得人及其家庭居住所必要为限。居住权人行使使用权时，须依房屋的居住用途，在不毁损房屋本体或变更其性质的情形下对房屋加以利用，以供生活的需要。居住权人不得将房屋用于经营用途。当然投资性居住权，不在此限。
（2）承担房屋日常费用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当承担居住房屋的日常费用（第181条）。我国可以借鉴法国和罗马法上的做法，房屋的大修一般应当由房屋所有权人承担，但所有权人并没有维护房屋以供居住权人使用的义务，因此大修是房屋所有权人基于其所有权的享有而发生的自愿行为；但其他正常维修和房屋税费应由居住权人负担。正常维修费用包括保存、管理和正常修缮房屋的费用，由于居住权人未履行正常修缮义务，导致必须对房屋进行大修，此时的大修费用也应由居住权人支付。房屋的税费，指在居住权存续期间，定期年负担，例如税金、租金、不动产年金，以及其他由于收益而产生的负担。
所以，我们在坚持《物权法（草案）》第182条关于“居住权人有的合理使用住房，并承担居住房屋的日常维护费用和物业管理费用”规定的同时，为求完满，应增加两款，分别表述为“居住权人仅居住房屋的一部分时，应依其居住房屋的比例承担房屋的日常维护费用和物业管理费用。”“对于居住权人仅享有共用权的设施，保养费用由所有权人负担。”
（3）返还房屋的义务。在居住权消灭时，居住权人有返还房屋的义务。如果居住权是因为居住权人死亡而消灭的，则其继承人有返还房屋的义务。但是，对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧，居住权人不负有返还义务。该义务在我国《物权法（草案）》条文中没有直接规定，建议未来物权法对此加以明确，即单设一条明确规定，“居住权消灭后，居住权人负有返还住房给所有权人的义务。”
（六）居住权的期限
居住权的期限一般较长，可以直至居住权人死亡。这是因为居住权是用来供没有住房的自然人居住的，所以，当事人若无关于居住权存续期限的意思表示，居住权一直存续至居住权人死亡。若当事人对于居住权的期限有约定的，则以约定为准。
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