|
我个人认为，购买度假公寓者所获得的并非区分所有权，因为投资者是无法对所谓已经拥有的房屋实际进行直接的和单独的控制，他们不能改变房屋的结构和用途，对于房屋的出租等经营也并不取决于其意见，所以他们并非真正意义上的所有权人（业主）。事实上，这种分时度假酒店形式的所有权与使用租赁实际很相似，因为分时度假酒店的使用人与承租人一样，不能如同所有权人而自由地处分与使用其度假寓所。与承租人的不同在于，分时度假酒店的使用人在事先就须作长期的投资。时权式酒店的购买者所获得的权利，可因其形态不同有多种解释，但至少有时可以像德国联邦法院那样，将其认定为一种长期居住权，一种投资型的居住权。投资于分时度假房屋的人，不是度假公寓的所有权人，而是使用权人，享有对所购房间一定时间居住的权利，和凭借该居住权对经营利润分红的权利。
以上讨论的目的是证明，如果我国未来的物权法设定了居住权制度，这将会为对分时度假公寓产权合理解释留下一个必要空间，给投资于这一行业的人士以更加有力的保护，从而促进这项产业的发展。
第三，居住权能更好地体现和贯彻所有人的意志——德国的后位继承和美国的终生地产权带来的启发
1．德国后位继承制度
后位继承，是指在遗嘱继承中，被继承人先指定某继承人所继承的财产利益，因某种条件的成就或期限的到来而转移给另一继承人的特殊继承制度。在后位继承场合，被继承人在遗嘱中，首先指定一人为继承人，然后再指定另外一人或几人为前者的继承人。首先被指定的那个继承人被称为先位继承人，后来指定的从先位继承人那里取得遗产利益的人被称为后位继承人，也称次位继承人。后位继承人只有在某种条件成就或期限到来时，才能从先位继承人那里取得财产利益。例如，遗嘱人在遗嘱中先指定其现任妻子为其房产的继承人；同时，又约定若妻子死亡或改嫁时，该房产转由其他和前妻的儿子来继承。其实，这种制度下先位继承人所获得的并非所有权，而是一种长期居住权。
2．英美国家的终生地产权制度
与大陆法系先位继承制度相类似，英美法系存在着一个终生地产权制度。常见的终生地产权）有以下三种类型：
（1）财产转让时，以受让人的寿命来确定的终生地产权（life estate for the life of the tenant）。这种转让所使用的词句一般为“O转让黑土地给B，以其生存年限为限享有所有权”其中“以其生存年限为限享有所有权”一句确定了B对黑土地之所有权的期限，从而保证在B死后，B对黑土地的所有权将自动终止。但B在有生之年有权使用该土地，从中收益，并可以处分该土地，但他所创造的任何权利都不得超过其生命。
（2）财产转让时，以受让人以外的另外人的寿命来确定的终生地产权（life estate for the life of one other than the tenant）。这种转让所使用的词句一般为“O转让黑土地给B，以C的生存为限”。那么B在C的有生之年即对黑土地拥有完全所有权，可以和前一种类型的终生地产权人一样对黑土地进行支配、处分、收益，同时负有不得浪费或毁坏财产的义务。此外，如果前一种类型的终生地产权人再次进行转让，也会产生此类终生地产权。
（3）财产转让时，出让人约定受让人享有终生地产权，但附以一定的条件，如“不得再嫁”、“须以公益事业为目的而使用”等。
显然，以上三种类型的终生地产权，均非大陆法系真正意义上的所有权，而是一定条件下的使用权。虽然这三种类型的终生地产权，均以对土地的处分为例，但同样的三种情况也会发生在对房屋的处分上，如对房屋如此进行处分，即产生了居住权的规范要求。
3．启示
通过对上述两种特有的财产转移制度的分析，可以看出它们充分尊重了所有权人的意志，使其能够按照自己的意愿合理安排其死后财产的归属，体现了私权神圣的理念，是私权神圣理念的进一步延伸。
在某些情况下当事人对自己财产的处分，需要一种更加富有弹性、更灵活的制度来贯彻自己的意志，而居住权在这些场合下能够更好地满足所有人的要求。所有人对其死后的财产不仅能够通过处分控制它的归属，而且能够控制它的利用，使所有人的意志贯彻到各个方面，这也是对自然人的财产所有权予以充分尊重的表现。
长期以来，困扰我国老年人婚姻的最大问题，是一方老人去世后如何继承财产的问题。特别是随着社会的发展，我国婚姻关系也出现了一些新的态势，老夫少妻或老妻少夫以及老年人之间再婚的现象，已是屡见不鲜，而其中的未来财产继承问题一直是老年人再婚问题的障碍，成为大家心中隐隐的忧与痛。而在这种情况下后位继承或终生地产权制度，既能够很好保护生存一方的利益，又能够使被继承人的财产的归属，符合当事人的意志。
在遗嘱继承的场合，丈夫对妻子在自己死后的利益，可能既要保护，又要限制。出于担心妻子改嫁或者其他原因，丈夫可能不希望由妻子继承自己的住房，而希望直接由自己的子女继承；但同时又不能让妻子在没有改嫁时就受到子女的排挤而流离失所。此时，他就可以在遗嘱中把房产的继承权留给子女，同时为妻子设定居住权。当然，附义务的遗嘱可能在表面上有同样的效果，但是在权利的保护上，作为物权的居住权显然可以提供更强的对抗力。这种物权性的居住权，不仅可以对抗后位继承人，而且当继承人以外的第三人影响到权利人的居住利益。比如，房屋被征用、第三人损害房屋，这时居住权人可以独立地行使物权，在替代房屋主张居住权，或者就房屋的补偿金、赔偿金主张相应比例的补偿。这样既解决了其生存配偶的生活需要，也可以达到房屋所有权由其子女继承，将之传于子孙的意愿，同时还能够为将来侵害房屋产权设置一种强有力的防范措施。
这种财产问题解决之道的优越性在那种结婚前已有子女的再婚情形下，表现得尤为突出，它可以有效地消除子女对父母再婚的阻碍。因为它一方面保证了财富创造人能够控制自己财产在其死后的走向，符合其真实的意志，同时又保证了子女的继承利益的实现；另一方面，通过物权性的居住权制度又很好地保护了遗孀的居住需求。
|
