商品房认购书的性质及定金担保责任问答
孙瑞玺 樊利波
【关键词】商品房认购书；性质；定金担保；问答
【全文】
案件基本情况：张先生看中了乙房地产公司开发的某处商品房，就与开发公司签订了一份认购书，认购在建的某处房产（该房产具备预售条件）。认购价为40余万元，认购书约定张先生必须在签订认购书后15天内到开发公司所指定的地点交纳首期购房款并签订《商品房买卖合同》。张先生按照认购书的约定向房开公司交纳了1万元定金。在签订商品房买卖合同时，张先生对合同条款提出修改意见，要求将乙房开公司广告中一些有关附属设施明确承诺的内容补充约定其中，但乙公司以合同是通用文本，内容不能再修改。因双方未能达成共识，产生争议，张先生提出不再购买该处房产，并要求退回定金。
问：我想问一下，我签的这份认购书是否有效（受法律保护）？
答：商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。认购书的内容一般包括：1．双方当事人基本情况；2．房屋基本情况（含位置、面积等）；3．价款计算；4．签署正式合同的时限约定；（谭蓉：“浅析商品房销售中的认购书“，载《人民法院报》2002年8月6日，第三版。）5．定金条款。（这些条款具备合同成立的必备条款，即当事人条款、标的条款和数量条款）商品房认购书广泛存在于商品房交易实践中，《
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
四条也对认购书作出了法律上的确认。认购书相对于房屋买卖合同来讲属于预约合同，受我国合同法的调整。认购书是否有效应根据民事行为的构成要件来判断，即《
民法通则》第
55条。同时应无《
合同法》第
52条、第
53条规定的全部无效和部分无效的情形，就应当是有效的。
