法理分析：
要判断HSX公司是否承担担保责任，必须从以下几个方面入手：
1． HSX，京申公司和农行签定的合同是否真实有效？
从本案事实来看，双方意思表示真实一致，虽然京申公司后来因为出资不实被撤消，但是该行为不能影响当时的有效民事行为。
2． HSX公司是否有权处置该房产？
争议的合同订立于1996年3月19日，当时HSX公司已经支付了定金。且在1995年8月20日，9月22日FX公司股东郑州公司确认收到HSX公司二期房款，9月30日FX公司出具承诺书：HSX公司对系争房产有全部产权和处置权。从上述事实可以看出，HSX公司对于系争的别墅是拥有合法的权益的。更重要的是，HSX公司履行了登记义务，并且主管部门也已经出具了确认权力的文件。由此，HSX公司有权处置该房产
3． 在建房屋能否作为抵押权的标的？
从前述学理意见上看，各国的立法和学理并没有禁止性的规定。HSX公司向上海房屋管理局的登记行为性质实际上是预告登记，中国现行担保立法并没有排除这种登记的效力。而且
担保法司法解释明确规定，在建工程可以作为抵押的标的。虽然之前的建设部《
城市房地产抵押管理办法》规定期房抵押获得的贷款必须专用于公司的建设房屋，但是其由于是部门规章，效力等级低，而且由于新的
担保法司法解释的出台，该条款可以被认为当然归于失效。
4． FX公司收回收据的行为和FX公司和HSX公司订立的《终止合同》能否影响到抵押合同的效力？
笔者认为是不能的。因为从时间上看，FX公司的行为是发生在《抵押合同》签定后，无法影响有效的抵押合同的效力，更重要的是，FX公司和HSX公司的《终止合同》是不顾及抵押权人的利益，恶意侵害抵押权人利益的行为，必须纠正。鉴于HSX公司被改组，其权利义务被三峡总公司概括承受，所以FX公司和三峡公司必须承担赔偿责任。
5． 在建工程抵押应该具备那些条件和经过怎样的程序？
这是本案的一个衍生问题，在实务操作中，一般的步骤是：①受理备案申请；②审核文件资料；③将有关资料录入备案数据库；④在抵押合同上加盖在建工程抵押备案专用章；⑤抵押人已取得预售商品房许可证的，在许可证备注栏上记载在建工程抵押情况；⑥将有关文件资料退回申请人（保留申请表、查册表、委托书、抵押同意书或决议书；属初始备案的还须保留预售商品房许可证复印件、公安门牌编定证明复印件及建筑面积计量答复书复印件）；⑦打印备案程序册。
