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每户应有权购买车棚建筑面积=该户土地证上的分摊面积-[该户房产证上的共有共用部位（楼梯间）面积÷本幢层数（不包括车棚一层）］
事实上，当一幢住宅楼均为大营型时，例如每套建筑面积均为120旷，共六层，楼梯间自积5m2，若底层全作车棚的话，每户应有权购买车棚建筑向积可达21.66m2，显然过大，单作车棚有些浪费，购车棚价款也高。在此情况下当然可考虑分割一部分作为小区配套店面房或汽车库。但有一个前提，即房产公司在核定住宅房销售价格时，应将因高价出售店向房或汽车库而收回的价款作为节约的建设成本，相应降低其上的住宅房售价，或在售住宅楼时向购房者说明，对购房者作相应补偿并在售房价款中作出冲抵。否则，将构成侵权行为。
另外还有一个值得思考的问题是，为什么在同一块占地上的建筑物，车棚的售价要比住宅房的售价低得多？例如宁波生活新境小区，住宅房售价为2600-2900元／m2，而其下的车棚售价仅为600元／m2 。这是因为房产公司将其当初获得整个小区土地使用权的成本均己打入住宅房售价中了，它无须也不应该在出售其下的车棚时再收一笔土地使用权的费用。
那么，发生这样的侵权纠纷该如何解决呢？笔者以为有两个可供选择的方案：
方案一：若每户的车棚均够大、够用，无须再扩大面积，则考虑到既成现状及社会影响，房产公司或拆迁部门无须退还侵占的土地使用权，但应对住户给予相应赔偿，赔偿金额以同类地段相同面积的上地使用权转让价款加上侵权期间相当于租金的数额计算。
方案二：若住户车棚不够大、不够用，连三辆自行车都摆不进，则应责令其退还侵占的土地使用权，对车棚进行重新分隔、重新分配，并赔偿相当于上述转让价款加侵权期间租金的损失。
案例二
如上所述，案例二所涉纠纷正是由于我国现行法律对住宅小区内附属建筑、设施及其占地的产权、使用权规定得不明确而引发的，在实务操作中，上述产权及使用权亦不明确。房产开发商、街道居委会、物业管理公司、土管房管部门、供水供电部门、城建市政部门及小区居民各执一词，谁也找不出直接的法律依据。通过上文分析，笔者认为依照一般法律原则及法理推理，上述产权及使用权理应归小区内住宅房及经营性用房之业主按份共有。如此，本案当不难解决，无论是居委会，还是城建市政部门乃至国家均个享有小区内附属建筑及设施的产权及其占地的使用权，自然无权占用小区绿地及道路擅自搭建或未经小区居民同意批准搭建任何建筑物，本案城建部门应撤销批准许可手续，居委会应无条件拆除非法搭建的简易房。
三、自行车棚设置的几种情况及法律分析
住宅小区自行车棚可有以下几种设置方案：
1、 底层车棚（如图）
低于2.2m
此种情况下，如果房产公司将底层车棚擅自出售给他人，则属“一女二嫁”，构成侵权。
2、夹层车棚（如图）
低于2.2m
在2.2m以上
此种情况下，如果房产公司将夹层车棚擅自出售给他人，仍属“一女二嫁”，构成侵权。但是，如果房产公司将底层那场、菜场分割出售给非本幢住户，则不构成侵权。理由是底层商场、菜场的层高肯定大于2．2米，其业主也具有房屋所有权证和土地使用权证，换言之，底层商场、菜场的业主也分摊到了本幢住宅楼占地的土地使用权，并为此与住宅房的业主不重复地支付了开发商的土地使用权成本。在计算每户土地证上的分摊向积时，夹层车棚个计入“本幢后数”，但底层商场或菜场则计入“本幢层数”，可以想见，因商场或菜场的业主所占房屋的建筑自积较大，其分摊的土地使用权内积比任何一个住宅户都多。
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