我国《
城市异产毗连房屋管理规定》和《
公有住宅售后维修养护管理暂行办法》对上述三种权利作了初步的规定。
3、区分所有建筑物之上地权
区分所有建筑物之土地权属区分所有人共有共用权之一种。以往学者一般称之为“基地利用权”，其范围包括：（1）各区分所有立体堆叠之建筑物下的基地，即建筑物垂直投影下的占地或称建筑物本身占地；（2）作为建筑物附属设施的道路、小径、庭院、绿化、配电房、水塔、运动场、娱乐场、商用设施等占地。
在纵割式区分所有中，建筑物本身占地不发生共有共用问题，但可能存在区分所有人对上述附属设施的共有共用问题。横割式区分所有建筑物不仅发生附属设施的共有共用问题，而且发生建筑物本身占地的共有共用关系。通说认为，此种形态下之区分所有建筑物，二层以上部分虽未直接与土地接触，但其区分所有人仍对建筑物下占地享有共有或共用权利，可均等共有，亦可按专有部分所占比例按份共有。
在区分所有权与土地权（基地利用权）应否为一体的问题上，现代各国均采肯定立场，规定土地权与建筑物区分所有权须结为一体，而不得分离处分。如日本《有关建筑物区分所有等之法律》第15条规定：“区分所有建筑物共有人的份额，从其所有的专有部分的处分。共有人除于本法有特别规定场合外，不得与其所有的专有部分分离处分。”我国《
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第
23条、第
24条也确立了“房随地走”、“地随房走”的法律原则，只有在将地上建筑物、其他附着物作为动产转让的极特殊情况下才有例外。
二、从住宅小区分析我国区分所有建筑物之土地权状况
（一）土地权性质及归属
在了解了建筑物区分所有权的有关概念之后，让我们通过某住宅小区的平面图来具体分析一下我国区分所有建筑物之土地权的性质及归属状况。
某住宅小区平面图
绿 化
小 区 道 路
停
车 小
场
绿 区 小
小
道
停
车 路 径
径 场
化
小 径
绿 化
房产开发商在开发住宅小区时，首先会通过出让、转让或拆迁获得整个住宅小区地块的土地使用权，例如整个小区占地 18000m’，转让价为3500元／m’，则开发商须支付地价6300万元。接着，开发商建造小区住宅楼及配套附属设施伯小区道路、小径、公园、商店、水塔、配电房等，其中6号楼底层未设计车棚，故采异地车棚方案）。建筑完毕后开发商将小区住宅及商用房出售完毕，每户住户及商用房业主作出房屋所有权证及土地使用证，则各幢住户及商用房业主均获得了记载于土地使用证中的“共有使用权分摊面积”，比如说某户土地使用证中记载的分摊面积为 10.98平方米，那么就表明该户享有 10.98平方米的土地使用权。那么，这里的每户分摊土地使用权面积是如何计算出来的呢？经咨询宁波市的土地管理部门，得知有两个计算公式，这两个公式的计算结果应该是相同的。
