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根据国内外学者的观点，建筑物区分所有权系现代各国法制上一项基本的不动产所有权形式，可作如下界定：“是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。此表明，建筑物区分所有权系由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）及成员权三部分所构成。”①
实务上，建筑物区分所有权有三种类型：
（l）纵割式
系指一般连栋式或双并式区分所有之建筑物，其占用土地彼此相连而又独立，与一般独门独户建筑并无多大差异，除共用墙体及柱子外，走廊、楼梯、出入口一般均分开，外周壁、屋顶、所占土地均以共用墙体之中心为界线而分属每户所有或使用，此种区分所有涉及的特质问题一般较少。如下图：
张 王 李
（2）横割式
系指一栋建筑物以横的水平分割，各层分属于不同产权人所有的建筑物。各产权人共用部分除共同墙体外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊、出入口等，各产权人的专有部分系立体堆叠而成，只有底层与土地直接接触，二层以上为以底层为支撑，对土地上方空间之利用。此类区分所有所生特质法律问题较纵割式为多。如下图：
张
王
李
（3）混合式
系指上下横切、左右纵割分套所有的建筑物，亦即纵割式与横割式的结合。此类区分所有之共用部分占有更大比重，所生特质法律问题最多。如下图：
张 张 赵
张 李 李
王 王 李
2、区方所有权之内容——专有权、共有共用权和成员权
（1）专有权
系指区分所有人对专有部分予以占有、使用、收益、处分的权利，是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。关于专有部分之范围，于学说上有空间说、壁心说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层折衷说四种，且我国大陆学者多赞成上述第四说（折衷说）。②笔者认为，从理论与实务相结合来看，宜采壁心说。折衷说的支持者认为壁心说虽有更为符合交易习惯的优点，但其缺点在于倘区分所有人在未越壁心范围内，自由使用或变更之，则因共用壁内往往埋设各种管线（电线、水管、电话线等），将对整栋建筑之维护与管理，构成破坏。③事实上，如此思考实为多虑，因为在法律上任何权利的行使都不是毫无限制的，上述弊端完全可以通过一般法律原则及物业管理规约来加以限制。按壁心说，专有部分的范围为共用墙体、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线以内的部分。
（2）共有共用权
系指区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有、共用部分所享有的共同占有、使用、收益和在共有情况下处分的权利。共有、共用部分之范围，指由全体或部分区分所有人共有或共用的，不属于专有部分的建筑物及其附属建筑物的部分，如共用外壁、屋顶、楼梯、过道、水管、电线、电话线、冷暖系统、楼宇垂直投影下占地以及草坪、道路、小径、庭院、公园、娱乐场、晒衣场、水塔、运动场、配电房、物业管理用房、围墙及其占地等。
（3）成员权
系指区分所有权人基于专有权与共有共用权的不可分离而形成的作为建筑物管理团体组织的成员之间的权利与义务。
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