区分所有建筑物之土地权案例与法理研究
党亦恒
【摘要】本文从区分所有建筑物之土地权理论及有关法律规定出发，认为住宅小区住宅楼本身占地的土地使用权均归该幢住宅楼住户按份共有；住宅楼本身占地以外的小区内占地（如道路、绿化、公园占地）的土地使用权，即小区内非经营性公用附属建筑及设施的产权及其占土的土地使用权也应归小区内住宅及经营用房的全体业主按份共有，由代表业主利益的“住宅小区管理委员会”来宏观管理和维护，由住宅小区管理委员会决定选聘、委托的物业们产管理公司来进行日常管理。
【关键词】区分所有 建筑物 土地使用权
【全文】
案 例
[案例一]
42名原告是某市H地段的拆迁户，1995年7月由被告某拆迁办有偿安置到现21幢。21幢共有84套住房，其南侧为22幢，该两幢住宅楼均由被告某房产公司建造。竣工验收时，两幢住宅楼底层都是未经分隔的大统间自行车车棚，但钥匙分配前，两被告将21幢总建筑面积为 776.25平方米的底层车棚分隔成建筑面积1.96-5.l7平方米不等的小间，并将该幢所有南侧车棚（计建筑面积154.38平方米）出售给了22幢住户，而22幢原设计为车棚的底层不作车棚，改为汽车库和店面房另行出售给他人牟利。如此造成21幢住户车棚十分拥挤，暗而小，有的连两辆自行车都不容易放进，自行车、摩托车失窃时有发生，给居民日常生活带来极大不便。原告等对幢住户都拥有私有产权，有房屋所有权证和土地使用证。21幢的84名住户的土地使用证上记载的“共有使用权分摊面积”相加之和正好等于该幢楼的总占地面积。为此，其中的42名住户以两被告在未经本幢住户同意且给予相应补偿或相应降低房价的情况下，擅自将部分底层车棚出售给他人，侵犯了本幢住户的土地使用权为由起诉至某区人民法院，要求判令两被告退还被侵占的土地使用权及附着其上的南侧车棚，赔偿每户经济损失2400元，并判令两被告对车棚进行重新分隔、重新分配。
[案例二]
某住宅小区共有29幢住宅楼，属芳园居委会辖区。1998年6月，居委会为发展三产，占用该小区部分绿化带及道路用石棉瓦板建起一排简易用房，用于出租给个体户开小卖部、理发厅等。因占用了绿化带且影响上、下班交通，小区居民十分不满，要求居委会拆除房屋，还地于民。居委会认为，其设置的简易用房已经过城建市政部门审批同意，不同意拆除。该小区部分居民即联合起来向某区城市建设管理局投诉，要求其撤销对居委会临时搭建的许可手续。
法 理 研 究
房产开发商在未经本幢住户同意且给予相应补偿或相应降低房价的情况下，将部分底层或夹层车棚擅自出售给他人作汽车库或商用房，这种情况在本市相当普遍。据了解，其他城市也存在类似问题。另外，街道居委会或物业管理公司未经小区居民同意在小区内乱搭乱建，擅自改变公用设施用途的情况也时有发生。对此进行法理上的分折与探讨，于司法实践是相当有益的。
一、有关概念和理论
1、建筑物区分所有权的概念和种类
案例中提到的问题在理论上称为建筑物区分所有权问题，我国有关法律规定将其称为“异产毗连房屋”。1989年 11月，建设部颁发《
城市异产毗连房屋管理规定》，其中第
二条对“异产毗连房屋”的定义是：“系指结构相连或具有共有、共同设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋”。现代高层或多层住宅、商用楼只要出售给不同的业主，均涉及建筑物区分所有权问题或称异产毗连房屋问题。
