例10：某商贸公司需要购置一栋房屋，由某房地产公司承建。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为600万元。土地增值率为400600=66.7%。该房地产公司需要缴纳土地增值税40040%-6005%=130万元；营业税10005%=50万元；城市维护建设税和教育费附加5010%=5万元。不考虑企业所得税，该商贸公司需要支付1000万元费用，该房地产公司利润为1000-600-130-50-5=215万元。
　　如果进行税收筹划，该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司出地，商贸公司出资900万元，建成以后商贸公司分得95%的房屋，房地产公司分得5%的房屋作为办公之用（以后可以出租给商贸公司）。该房地产公司的开发成本为600万元。不需要交纳任何税收，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为900-600=300万元。该商贸公司出资900万元，获得95%的房屋，可以花费50万元承租该5%的房产50年。需要缴纳房产税112%50=6万元；营业税及附加15.5%50=2.75万元。经过税收筹划该商贸公司降低50万元费用，该房地产公司减轻税收负担300-215-6-2.75=76.25万元。
　　
　　十、开发多处房地产的税收筹划
　　
　　房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税收是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但是也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算，需要企业根据具体情况予以分析比较。
　　
　　例11：某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定可扣除的费用为400万元，第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定，可以扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600400=150%，应该缴纳土地增值税60050%-40015%=240万元，营业税及其附加10005.5%=55万元。第二处房地产增值率为5001000=50%，应该缴纳土地增值税50030%=150万元；营业税及其附加15005.5%=83.55万元。该房地产公司的利润为（不考虑其他税费）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。
　　如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为11001400=78.5%。应该缴纳土地增值税110040%-14005%=370万元，营业税及其附加25005.5%=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。[3]

第 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] 页 共[9]页