四、通过费用分别核算进行税收筹划
房地产开发企业在经营房产租赁业务的过程中，如果出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收费用，就应该考虑通过对这些费用分别核算进行税收筹划。根据《
增值税暂行条例》的规定，购进固定资产的进项税额不能抵扣，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，因此，如果对这些费用不分别核算和收取的话，这些费用所包含的进项税额是不能抵扣的，这样，无形中就加重了企业的税收负担，也增加了出租房屋的成本。分别核算和收取费用则可以将其中所包含的增值税进项税额予以抵扣。
例5：某房地产开发企业兼营房屋出租、建筑材料销售、房屋装修业务，属于增值税一般纳税人。该企业2001年将位于市区的一栋房屋出租，承租人为某商贸公司，租金为每年200万元，租期为6年，租金中包含简单的家具、空调，并包含电话费、水电费。该房地产企业当年购置的家具、空调价格为18万元（不含税），预计使用年限为6年。预计每年所支付的电话费为8万元，水费为6万元（不含税），电费为8万元（不含税）。该房地产开发企业所应缴纳的税收如下：营业税=2005%=10万元；房产税=20012%=24万元；城市维护建设税和教育费附加=1010%=1万元；家具、空调的成本为18+1817%=21.06万元；每年的使用成本为21.066=3.51万元；电话费、水电费成本为8+6+8+613%+817%=24.14万元，不考虑房屋本身的成本，该房地产企业每年的净利润为200-10-24-1-3.51-24.14=137.35万元。
如果该房地产开发企业进行税收筹划，房租租金仅包括房屋本身的使用费，将家具和空调的出租改为出售，将电话费和水电费改为代收。该企业可以将房租租金降低为每年170万元，将家具、空调等出售给该商贸公司，每年支付费用3.6万元，电话费、水电费改为代收。这样，该房地产企业所缴纳的税收如下：营业税=1705%=8.5万元；房产税=17012%=20.4万元；城市维护建设税和教育费附加=8.510%=0.85万元。该房地产企业的税后利润=170-8.5-20.4-0.85+（3.6-3.51）=140.34万元。对于该商贸企业而言，购买家具、空调所包含的增值税可以扣除，所缴纳的水电费中所包含的增值税也可以扣除，因此，该商贸企业每年所需费用=170+3.6+8+6+8=195.6万元。经过税收筹划，该房地产开发企业减轻税收负担140.34-137.35=2.99万元；该商贸企业减轻税收负担200-195.6=4.4万元。[1]
