《补充协议》签订的第3天，即2004年11月26日，米佳夫妇书面通知KK公司，请其转告魏楠，在11月28日前付购房款，若逾期付款，则解除合同。当日，魏楠与米佳夫妇在KK公司见面，商定买卖事宜。此后的2005年元月9日、元月12日，魏楠与米佳夫妇又协商两次，但均没有任何结果。
三、一审判决 卖方违约双倍返还定金4万
2005年2月22日，魏楠遂向当地法院起诉，要求米佳夫妇返还定金、违约金4万元并承担本案诉讼费。
米佳夫妇认为系魏楠违约，魏楠至今天没与任何一个银行签订贷款协议，亦没依约付款8万元，违约在先，定金不应当返还。
一审法院经审理后认为，2004年11月4日签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，不违反法律规定，当属有效，对双方当事人均有约束力；11月23日签订的补充协议是对原合同约定办理产权过户手续时间的变更；11月26日双方在KK公司达成的11月30日魏楠再付8万元双方办理过户手续之约定，虽未有书面合同，但双方对这一事实均予认可，因此应认定此口头约定是双方对原协议及补充协议之部分内容的变更。11月30日，魏楠根据口头约定携款到KK公司，而米佳夫妇违反了双方约定，故应承担违约责任。2005年4月13日，一审法院根据《
中华人民共和国合同法》相关规定判决，米佳夫妇于本判决生效后十日内双倍返还魏楠定金4万元。
四、终审调解 解除合同返还定金本数2万
一审判决后，米佳夫妇上诉认为，原审判决凭魏楠的单方陈述和中介方证言，轻率认定双方于11月26日达成了口头协议，变更了按揭贷款手续办理后过户，认定卖方违约，显然不符合客观事实，请求二审改判。
魏楠认为，2004年11月26日口头协议已经成立并生效，此有证人证言予以证实，调解时卖方也承认了口头协议的成立，故米佳夫妇违约，所有协议履行过程中始终是米佳夫妇违约。
本案在二审审理过程中，经法院主持调解。2005年7月11日，双方当事人自愿达成如下协议：解除双方2004年11月4日签订的《房产买卖协议书》，11月23日签订的《补充协议》；米佳夫妇将2万元定金退给魏楠，签收调解书时一次性支付；双方不再追究对方的违约责任，本案不再有其他争议；一审诉讼费2173元由魏楠承担，二审诉讼费2173元由米佳夫妇承担。本案至此尘埃落定，但引起的订金或定金与违约之争值得思考。
司法实践中，购房者预先支付一定数额的金钱，作出一定的保证较为常见。这该笔金钱是保证金、订约金、押金或者订金，还是定金等等，须明确。2000年12月13日实施的
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第
118条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”卖方收到预付款后，要承担一定的责任，不将房屋再卖给他人，这里存在着相互的承诺和义务。预付款的性质亦有不同，若是“订金”，是先予履行债务的行为与款项，交纳的“订金”当然是应该返还本数的；若是定金，则是一个严格的法律的概念，它和保证、抵押、质押与留置并列为５种担保形式之一，依定金罚则，或是没收，或是双倍返还。定金是履约的保证，是一种支付，也是一种赔偿。1999年10月1日实施的《
中华人民共和国担保法》第六章详细规定了“定金”，其第
90条、第
91条规定，定金应当以书面形式约定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。
