因此,应对目前我国的抵押登记制度进行完善和规范:一是设立统一的、相对独立的登记机关,同时应明确登记审查的范围和内容。要遵循合同当事人意思自治的原则,抵押合同的权利与义务只能由抵押合同双方当事人依法约定,登记机关不应非法干预。二是明确抵押登记的程序和登记收费标准以及登记的效力,使抵押登记双方当事人有明确的预期,同时杜绝登记机关行政权力的扩张。三是明确登记机关因行使职权导致当事人遭受损害的赔偿责任,从而增强登记机关执行法律的责任心。
(二)房地产抵押权与行政强制措施的冲突与协调。已设定抵押权的房地产被依法采取强制措施的,是否影响房地产抵押权的效力呢?这一问题直接关系到抵押权人的利益,也关系到国家房地产管理秩序和行政管理机关的威信。对于这一问题如何处理，人们争论较多。我认为，已设定的房地产抵押权能否对抗行政强制措施的效力,需要根据该强制行为的目的区别确定。第一,如果对已设定抵押权的房地产采取强制措施的目的是为了偿付其他无担保债权,则该强制措施不影响房地产抵押权的效力。这是因为抵押权人享有优先受偿权,抵押的房地产变价后应由抵押权人优先受偿。第二,如果对已设定抵押权的房地产采取强制措施的目的是为了实现房地产管理部门的行政权,则该强制行为可以影响房地产抵押权的效力,但对抵押权人的合法权益应给予补偿。
现代法律中还有一项重要精神,即民事赔偿权利优先于行政处罚权受偿,这一精神已为《
中华人民共和国证券法》所吸收。这一精神体现了对私权利的崇尚与尊重,值得提倡。笔者提出的解决房地产抵押权与行政强制措施发生冲突的建议和这一精神并不矛盾。因为,当行政强制措施的目的是为了偿付其他无担保债权时,房地产抵押权效力不减,这充分体现了对私权利的尊重与保护。而当实施行政强制措施是为了实现更高的公共利益时,可以影响房地产抵押权,但必须对抵押权人给予补偿。这既能使私权利得到保护,也能更有效地实现公共管理的目的。
总之,在现阶段,房地产业在我国的逐渐发展,必然带来包括房地产抵押在内的房地产交易的更加频繁。本文粗浅论述的几个问题仅是房地产抵押诸多问题中的几个,我们有必要对房地产抵押进行更加深入的研究,以推动房地产业健康蓬勃发展。
【参考文献】【1】许明月《抵押权制度研究》，法律出版社,1998年版；
【2】刘凯湘,张劲松《抵押担保若干问题研究》，民商法学,2001,(6):19-21；
