(二)允许和扩大农村集体土地使用权抵押,与保护耕地、保障农民基本生存条件的立法政策并不矛盾诚然,集体土地使用权抵押蕴含着集体土地使用权转让的可能性,因而可能导致农民失去土地的现象发生,但这并不必然导致耕地的流失和农民丧失基本生存条件的结果。如果立法在允许集体土地使用权抵押的同时,又设置不允许变更抵押土地使用权用途的制度,那么,这样的制度设计不仅同样可以达到保护耕地、保障农民生存条件,而且又可以满足农民融资担保的需要,同时也可促进我国今后发展城镇建设的宏伟目标的实现。
(三)允许和扩大农村集体土地使用权的抵押,是农村土地使用权和城镇国有土地使用权地位平等的要求,同时也符合农村土地使用权交易发展的实践和发展趋势的需要。我国土地实行国家所有和集体土地所有制度,我国《
土地管理法》已经赋予国有土地使用权和集体土地使用权处于平等的所有权地位,因此,应允许集体土地使用权和国有土地使用权一样可以依法转让和抵押。事实上,实践中海南等地已出现了集体土地使用权自发进入市场交易的情况并作出了相应的规范。这些规范适应了现实经济状况的发展,也不违背国家为了公共利益对集体所有土地实行征用。
总之,允许和扩大集体土地使用权抵押,既是完善集体土地物权体系的需要,也是实现集体土地资源配置市场化,保障农业持续、多样化发展的要求。因此,我国应尽快修改和完善农村土地使用权抵押担保制度。
二 关于房地产抵押登记的问题
目前，我国房地产抵押登记存在一定的立法缺陷，给抵押权人利益带来的不利影响。我国《
担保法》第
42条规定:“办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上人民政府规定的部门。”我国《房地产管理法》61规定:“房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。”当前的立法存在两个明显的缺陷：
（一）我国在立法中未明确规定一个统一的登记机关对房地产抵押办理登记,这就很容易出现“登记冲突”。比如一块土地在建房以前就使用权进行了抵押,该抵押在土地管理部门进行了登记;而建房之后,就该房地产进行抵押时,该土地使用权又随地上建筑物一同抵押,而此时的登记机关则为“县级以上地方人民政府规定的部门”,而这一“规定的部门”外延如何,法律未作明确规定。假若两次抵押登记根据地方立法由不同机关办理,那么势必会出现一土地使用权重复设定抵押的情况。在这种情况下怎样认定两次抵押登记的效力呢?显然在这两次抵押中,有一方抵押权人利益难以实现。
