美国联邦
宪法第
五条修正案关于有偿征收 ( eminent domain )的规定具有决定性的意义, 该修正案规定了征收的三个要件:
1) 正当的法律程序( Due process of law);
2) 公平补偿 ( Just compensation);
3) 公共使用 ( Public use).
首先, 什么是正当的法律程序? 通常, 征收行为应当遵循如下步骤:
1) 预先通告;
2) 政府方对征收财产进行评估;
3) 向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约; 被征收方可以提出反要约( counter-offer).
4) 召开公开的听证会 ( Public hearing) 说明征收行为的必要性和合理性; 如果被征收方对政府的征收本身提出质疑, 可以提出司法挑战, 迫使政府放弃征收行为.
5) 如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议, 通常由政府方将案件送交法院处理.
为了不影响公共利益, 政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金, 并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产.除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低,法庭将维持定金的数额不变.
6) 法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换;
7) 双方最后一次进行补偿价金的平等协商, 为和解争取最后的努力.
8) 如果双方不能达成一致, 将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理的补偿价金数额.
9) 判决生效后, 政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产.
第二,公平补偿 ( Just compensation).主要体现在三个方面:
1,主体的公平: 即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人, 还应当包括财产相关的收益人, 如房地产的承租人.
2.客体的公平, 即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身, 还应当包括房地产的附加物, 以及与该房地产商誉有关的无形资产 ( Goodwill).
3.估价的公平, 这是指法律要求补偿的价金应当以公平的市场价值( fair market value)为依据.至于什么才是公平的市场价值,目前最有效的方式是: 双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告.如果各自的评估报告结论相差悬殊, 则由法庭组成的陪审团裁定.人们可以抱怨, 资产评估师的报告并非完美和科学, 但是在先阶段经济科学的发展水平上, 除此之外, 人们实在没有什么更好的办法来解决这个问题.在司法实践中,美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告.因此,有关政府征收方面的法律案件,通常都是职业律师们竭力追逐的目标.在律师费用的收取上, 与交通肇事案件和医疗事故案件一样,大多采用不胜诉不收费的方式 ( can be handled on a contingency based on a percentage of the amount the attorney obtains over and above the amount of the condemning agency offer ) , 如果胜诉, 律师可以从当事人额外期待的政府补偿金中获得较大比例的金额.如果政府一方胜诉,另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用.
