这里有一个问题，物权法为什么不规定不动产登记簿具有"绝对"的"证据力"？要求法庭必须严格按照登记簿的记载作出判决？这是由社会生活的复杂性决定的。不动产登记簿上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，这既有当事人方面的原因，也可能有登记机构方面的原因如登记官员的过错。例如北京在某一段时间就推行过一种政策，教师买房可以得到百分之五价款的优惠。有一对青年夫妻要买房，想得到这个优惠，女方的母亲是退休教师，就以女方母亲的名义买房，享受教师的优惠待遇，最后当然登记在岳母的名下，实际上是夫妻二人买房、自己居住，使用岳母的名义签订买卖合同并办理产权过户登记。如果夫妻二人白头偕老，将不发生问题，一闹离婚就发生了问题。按照
婚姻法的规定，该房屋是婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共有财产，现在离婚各方可得一半，谁要这个房子谁就得支付一半价款给对方。这个时候，岳母就出来主张权利，说这个房子是我的所有权，是我买的房子，并以不动产登记簿作为证据。北京就确实有这样的案件。这种情况下，男方即原来的女婿就对登记簿上的记载的真实性主张"异议"："不对，登记簿上之所以是岳母的名字，是因为当时我们夫妻以她的名义买房，事实真相是夫妻二人买房。"这个案件，最后当然采纳了男方的反证，推翻了登记簿上的记载，认定该房屋为共有财产。
因此，物权法草案不应规定登记簿具有"绝对"的证据力，正确的做法是规定不动产登记簿具有"权利正确性推定的效力"。亦即作为证据的不动产登记簿，只具有"推定的证据效力"。什么叫"推定的证据效力"？就是首先把它当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证；如果异议方举出反证，如举出买房时的合同书、怎么付款、证人等，证明登记簿上的记载不是真实的，登记薄上的记载就被推翻了，法庭就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。例如夫妻买房登记在岳母名下的例子，女婿在诉讼中说登记簿的记载不对，是我们夫妻二人买的房，当时为了贪便宜享受百分之五的政策优惠而登记在岳母名下，如果真的找出了当初怎样凑钱买房、怎么商量、怎么付款等证据，使法官相信真的是夫妻二人买房，这时候产权登记簿上的记载就被推翻，法庭直接根据反证作出认定，该房屋属于夫妻共有财产。判决生效后，当事人自会拿着法院生效判决书到登记机构作变更登记。
可见，物权法上不动产登记的"权利推定效力"这个制度非常重要。由于有这个制度，在审理房屋产权争议的案件中，谁对产权证或产权登记簿的记载主张"异议"，就应当由谁承担举证责任。法官应当责令"异议"一方举出反证，这叫产权证和登记簿的"权利推定的效力"，"异议"一方能够举出反证，证明财产的产权状况和登记簿的记载不一致，法庭就直接采纳反证，登记簿上的记载就被推翻了。如果异议一方举不出反证或者举出的证据不足以推翻登记簿上的记载，法庭就应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属。法院裁判产权争议案件，通常就靠这个制度。
顺便谈到另一个技术性概念"视为"。"推定"和"视为"是法律上特殊的两个概念，特别是"视为"在法律上很常见。举例来说，
合同法第
一百五十八条规定："当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。"这是关于"质量异议"的规定。按照本条规定，合同约定了检验期间的，必须在检验期间内提出质量异议，未在检验期间内提出质量异议，既依法"视为"标的物的数量或者质量符合约定，即"视为"质量合格。这就是"视为"。只要买卖合同规定了检验期间，买受人发现质量问题必须在检验期间内提出异议，检验期间届满你没有提异议，后来打起官司来你又主张质量不合格，法官就应当按照
合同法第
一百五十八条的规定，"视为"产品质量合格。法律上规定的"视为"，是强制性的，是不允许推翻的。尽管买受人把产品，例如说木地板，把它扛到法庭上摆在那里，法官即使眼睁睁地看到这个木地板有腐朽、虫蛀、大小不合格等，法官也不会采纳，更不会同意搞什么质量鉴定，因为法律上讲的是"视为"，根据检验期间内未提出质量异议这个事实，"视为"质量合格。按照
合同法第
一百五十八条的规定，超过了检验期间法律规定"视为"质量合格，"视为"是不允许推翻的。"视为"和"推定"，有类似之处，关键的差别在于："推定"是允许以反证推翻的，"视为"不允许以反证推翻。这两个技术性概念，在诉讼当中特别重要。
十六、动产占有的"权利推定"
与不动产登记的权利推定制度类似的，是动产占有的权利推定制度，在这里附带介绍。我负责起草的物权法草案专设第六百二十九条规定"占有的权利推定"制度，该条规定："占有人于占有物上行使的权利，推定为其合法享有。前款规定，不适用于依照法律规定应当办理登记的财产权利。"
本条是关于占有的权利推定的规定。条文所谓推定为其合法享有的"权利"，不限于物权，包括"所有权"、"租赁权"、"质权"、"留置权"等权利。所谓"推定为其合法享有"，指占有人只须证明自己为占有人，即可受"权利推定"的保护。占有的权利推定制度，其作用在于使异议对方承担举证责任，亦即占有人之外的主张自己对该物享有权利的人，必须举出反证。此与不动产登记的权利推定制度相同，但其所要求"反证"的证明程度较低，只须对方当事人能够证明有某种与受推定的权利状态完全不相容的权利状态存在，即可推翻该项推定。此外，占有的权利推定制度，仅适用于占有人消极地维护自己的占有，而不适用于积极行使权利，如占有人不得以对物的占有证明自己对物享有所有权。法律已经明确规定应当办理登记的动产权利，如动产抵押权、船舶、飞机和机动车物权，不在受权利推定的范围。
规定占有的权利推定制度的主要理由：首先是在许多情形，要求占有人证明自己对占有物的权利颇为困难，例如张三有一件祖传的价值连城的古董，突然有个李四起诉主张该古董属于自己，这种情形要求张三举证证明自己的所有权就非常困难，因为他没法证明究竟是父亲买的还是祖父买的，什么时候买的，他难以举证。而按照占有的权利推定制度，张三只要证明自己对该古董的占有就够了，法官应当责令争执该古董的李四举出反证证明自己的所有权，如果李四不能举出反证，即判决李四败诉。可见，因为有占有的权利推定制度，就可以使占有人免除举证责任的困难，易于排除侵害，维护财产的秩序。其次，如果没有占有的权利推定制度，则市场交易将难于顺利进行。因为在每一次交易之前，必须调查出卖人对所出售商品是否有正当权利，这就增加了市场交易的程序和手续，势必影响市场交易的顺利进行。并且，如果没有占有的权利推定制度，在购买了出卖人无处分权的商品的情形，买受人也没有得到善意取得制度保护的可能，势必增加市场交易中的测风险，妨碍市场交易。可见，因为有了占有的权利推定制度，就免除了买受人调查出卖人权利的义务，使善意信赖占有而与占有人进行交易的买受人受到保护，有益于市场交易安全，使市场交易能够顺利进行。最后，占有的权利推定制度，其目的在于维护物的事实秩序，有助于保护物上的权利，避免争议，减少诉讼，使物能尽其所用。此外，占有的权利推定制度，对法院裁判有重大意义。法院在判决盗窃罪、抢夺罪时，法院只要查明被告盗窃、抢夺受害人占有之下的财物就够了，并不审查受害人对该财物是否享有合法权利。
值得注意的是，物权法草案（第二次审议稿）是将不动产登记的权利推定制度，与动产占有的权利推定制度，合并规定在一个条文当中的。这就是草案第四条的规定："除有相反证据证明外，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。"这样规定存在的问题是，没有注意到占有的权利推定制度仅适用于法律规定以"交付"作为公示方法的动产，不适用于法律规定以"登记"为公示方法的动产，如船舶、飞机、机动车及动产抵押权。
十七、不动产登记的"善意保护"
下面我讲不动产登记的善意保护的效力。刚才讲的是不动产登记的权利推定效力，不动产登记的"权利推定效力"着重保护谁呢？保护登记簿上的那个权利人（登记名义人），登记簿上"记载"张三是所有权人，法律就"推定"张三是所有权人，当然是保护张三，使张三免除举证责任，他只要向法庭提交登记簿或者产权证作为证据就够了，对方有异议，法庭要让对方去举反证，把举证责任的负担和风险加给了异议方，异议方举不出反证，法庭就直接根据不动产登记簿上的记载认定房屋是张三的，这叫做不动产登记的权利推定。这个权利推定是保护登记簿上的权利人。
现在讲的不动产登记的"善意保护"是什么意思呢？如房屋在交易中，张三的房子卖给李四，李四又把这个房屋卖给王五，最后发生了问题，张三和李四之间的买卖合同被确认无效，根据
合同法的规定，无效合同不发生所有权转移，李四不能取得所有权。既然张三和李四之间的买卖合同无效了，尽管已经办了产权过户，房屋所有权已经过户在李四名下，张三当然要根据法院认定买卖合同无效的判决，到登记机构去涂销李四的所有权登记。因为无效合同不发生所有权转移，所以李四未取得所有权，而李四已经把房子卖给了王五了，李四与王五之间的这个买卖合同就构成
合同法第
五十一条所规定的无权处分行为，按照
合同法第
五十一条的规定，无权处分合同经权利人追认的有效，而张三当然不会追认，因此李四和王五之间的买卖合同就无效。这种情形，因无效合同不发生所有权转移，既然李四和王五之间的买卖合同无效，王五就不能取得房屋所有权。因为王五在买这个房子的时候去查了不动产登记簿，登记簿上明明记载李四是所有权人，王五才下决心买了这个房屋，最后因张三与李四之间的合同无效了，导致李四的所有权被涂销，这些情形王五哪里知道？因而王五属于"善意第三人"，他订立买卖合同时并不知道李四没有所有权，当时登记簿上明明记载李四是所有权人，王五从李四买了房屋并且办了产权过户登记。这种情形，若严格按照无权处分制度，法院就应当根据张三的请求从王五手中强行收回这个房屋的所有权并返还给张三，法院真要这样判决，"善意第三人"王五就要遭受损害。
