请想一想，原来设计的是当事人对登记的不动产物权有异议，直接到登记机构一申请就作个异议登记，然后到法院起诉最终解决争议。现在的草案，要求必须先到法院申请，由法院作出异议登记的裁定，然后再到登记机构申请作出"异议登记"，而要真正解决争议还要再到法院提起诉讼，经过法院审理作出胜诉判决，再拿着法院的判决书到登记机构申请"更正登记"。当事人必须先到法院去申请裁定，然后再去起诉，要经过两道程序，首先一个是获得异议登记裁定的诉讼程序，然后再来个解决争议的诉讼程序，这就增加了当事人的成本、增加了法院的负担。本来这个事情很简单，到登记机构去登记一个异议就成，现在改为必须两次到法院。法院本来是解决争议，只需要一个"诉讼程序"，现在预先加上一个异议登记的"裁定程序"，法院作出异议登记的裁定时要不要审查？如果要审查则法院对这个裁定的审查和诉讼当中的审查怎么区分？如果法院在诉讼程序中作出异议申请人败诉的判决，则是否说明法院此前作出的"裁定"错误？难道不是复杂化了？至少是增加了诉讼成本，增加了当事人的负担，增加了法院的负担。这个改动我认为是不正确的，本来的意思是要简单、方便地解决问题，原先的设计能够很好地达到目的，现在的草案把它复杂化了。我认为还是恢复到物权法草案（8月讨论稿）的规定为好。
十四、预告登记制度
另外一个新创设的登记制度叫"预告登记"，它是针对什么问题呢？针对商品房预售。前面讲到"一房多卖"，有一个实例，一套商品房出卖给六个买受人。因为
合同法上的原则是"债权平等"，六个买房人争这套房子，最终只有一个人能得到它，其他五个买房人虽然可以追究出卖人的违约责任，但毕竟他的目的没有实现，如果出卖人已经跑了、没有钱了等等，那就更要遭受损害了。能不能有个办法规避这种风险，保障买房人能够得到所买的房屋？起草人正是针对这个问题，创设了预告登记制度。按照这个制度，商品房预售合同的买受人可以凭商品房预售合同到不动产登记机构申请办理"预告登记"，这个时候房子还没盖起来，还不可能办理"产权过户登记"，但是登记机构在开发商预售时已有个登记，开发商建多少栋楼、多少层、多少套房子以及房号、图纸等，这时候只要凭预售合同登记某一栋楼某一楼层某一单元的某号房子已经卖给了某某人，或者把合同号记上，这就叫"预告登记"。
现在的物权法草案（第二次审议稿）第二十二条规定："债权人为了限制债务人处分期房等不动产，保障其将来取得物权，符合预告登记条件的，有权向登记机构申请预告登记。预告登记后，债务人违背预告登记对该不动产作出的处分，不发生物权效力。"按照本条规定，只要张三与开发商签订了商品房预售合同，张三就可以拿着买卖合同书去登记机构办理预告登记，由登记机构在登记簿上记载某号房子已经卖给了张三，办理预告登记后，开发商要把这套房子再卖给其他任何人，都"不发生物权效力"。所谓"不发生物权效力"，就是说买房人不可能取得房屋所有权。例如开发商把已经出卖给张三的房屋，再出售给李四，因为张三已经去登记机构办理了"预告登记"，开发商与李四之间的买卖合同将"不发生物权效力"，注定李四不可能得到那套房屋的所有权。即使开发商将那套房屋交付给了李四，也不可能办理产权过户登记，李四不可能得到房屋所有权。这样就保障办理了预告登记的买房人张三，在房屋建成后能够得到那套房屋并办理产权过户得到所有权。可见，这个预告登记制度的立法目的，就是用这样的办法来限制开发商"一房多卖"，并不是禁止"一房多卖"，债权平等的原则依然存在，无论你把一套商品房卖给多少买房人，这些买卖合同仍然有效，但只是办理了"预告登记"的那个买房人才能最终得到房屋所有权。这样一来，只要办理了"预告登记"，其余的买房人就已经知道自己不可能得到房屋所有权，当然也就不买了。也就达到了限制"一房多卖"的目的。
从实质上说，"预告登记"是不动产物权变动的一种特殊的公示方法，而所登记的并不是"物权"，仅仅是买卖合同上的权利：请求出卖人按照
合同法第
一百三十五条的规定交付房屋和移转该房屋所有权的权利。虽然性质上仍然是"债权"，但因为办理了"预告登记"，使该债权具有了对抗其他买房人的债权的"物权效力"。可以说，因为办理"预告登记"，使所登记的"债权""物权化"了。假设开发商把一套房屋出售给六个买房人，其中一个买房人办理了"预告登记"，发生纠纷起诉到法院，法院必须判决办理预告登记的那个买房人得到该房屋所有权。
预告登记制度的创设，不仅保护商品房预售的买受人，还保护银行的抵押权。请想一下，开发商拿到土地使用权后进行房地产开发，他就得向银行申请贷款，用什么抵押？用土地使用权和将来盖的商品房作为"抵押物"设定抵押，但是签订抵押合同后能不能办抵押登记？因为商品房还没有盖起来，当然不能办抵押登记，这时候只有抵押合同上的权利。万一房子盖起来开发商又把房子抵押给别的银行，与别的银行办理抵押登记，前面的银行不就吃亏了吗？它虽然订立抵押合同在先，但因为房屋未建成没法办理抵押登记，按照物权法草案（第二次审议稿）第十条的规定，"不经登记，不发生物权效力"，亦即抵押权不成立、不生效。如果开发商陷于破产，法院当然优先保护办理了抵押登记的在后的贷款银行，而贷款在先的银行就要遭受损害。现在设计的"预告登记"就可以解决这个问题。这个最先贷款的银行，只要把抵押合同拿到登记机构去办理"预告登记"，登记机构在登记簿上就记载"这个开发商的全部项目已经抵押给某某银行"，将来开发商再把同样的项目抵押给别的银行，别的银行的抵押权就排在后面，办理了"预告登记"的银行的抵押权就要排在前面。这就是创设预告登记制度的针对性所在。
须注意，"预告登记"制度在《上海市房地产登记条例》中已经规定并实施。其第四十九条规定："房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房及其转让；（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；（四）法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。"
物权法草案（第二次审议稿）第二十三条规定："预告登记后，债权人自能够进行不动产物权登记之日起三个月内未申请登记，或者债权消灭的，该预告登记失效。"所规定"预告登记"的有效期是"三个月"，而《上海市房地产登记条例》的规定是"两年"。值得考虑的是"三个月"是否太短。
十五、不动产登记的"权利推定"
关于不动产登记还有一项重要的制度，叫做"不动产登记的权利推定效力"。这涉及不动产登记簿上的内容在法律上应该怎样看待的问题。不动产登记簿上记载张三是所有权人，张三把不动产登记簿的复印件拿到法院，法官怎么看待这个证据呢？前面说到不动产登记簿有"证据资格"，可以作为诉讼证据，法院应当接受这个证据。但是，不动产登记簿记载"张三是所有权人"，法官是否就必须判决认定"张三是所有权人"，是否必须将该房屋判归张三呢？这就是不动产登记簿的"证据效力"问题。按照证据法，诉讼中采用的证据，必须具有"证据资格"，但具有"证据资格"只是说可以在诉讼中作为证据使用，绝不是说只要具有"证据资格"，就具有相同的"证据效力"（"证据力"、"证明力"），法院就必须严格按照该证据认定待证事实。质言之，不同的证据，其"证据效力"是不同的。这就是"登记的权利推定效力"制度，所要解决的问题。
请先看我负责的物权法草案建议稿第二百三十八条的规定："在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。在不动产登记簿上涂销某项物权时，推定该项权利消灭。"这就是关于不动产登记簿具有"权利正确性推定"效力的规定。"权利正确性推定"的效力，是什么意思呢？举例来说，张三把产权登记簿复印件提交到法庭，前面已经谈到不动产登记簿具有"证据资格"，是合格的证据，法官就应当认为张三的举证责任已经完成，不再要求张三进一步提供别的证据。但是，法庭究竟采不采纳作为证据的不动产登记簿上记载的内容，就取决于这个"权利正确性推定"制度。首先，我们的法官应当"推定"不动产登记簿上的记载是真实的，不动产登记簿记载"张三是所有权人"，法官就"推定""张三是所有权人"。
请注意"推定"这个概念，"推定"是一个技术性概念，它的含义是"把什么什么当做真实的"。"推定""张三是所有权人"，就是"把张三当做所有权人"，并不是说"张三真的是所有权人"，至于法庭最后是否"认定""张三是所有权人"，关键要看争议的对方能否举出相反的证据。因此，法官"推定""张三是所有权人"之后，就应当问争议对方李四有没有"异议"。假设李四看见张三把产权登记簿复印件提交到法庭，登记簿上记载张三是所有权人，李四再也无话可说、不再争执，法庭就应当根据产权登记簿上的记载，作出判决"认定""张三是所有权人"，亦即判决争议房产归张三所有。但在多数情形，李四还会坚持争执，对不动产登记簿的记载的真实性提出"异议"，主张不动产登记簿上的记载不正确。他提出的这个"异议"，是对不动产登记簿记载"内容"提出的"异议"。虽然张三拿出产权登记簿作为证据，但李四主张产权登记簿的记载不正确，李四提出异议说，我们当初是合伙买房，只是登记的时候为了方便登记在张三名下。这种情形，法官当然不能直接根据登记簿上的记载就"认定""张三是所有权人"，不能就这样"判决"争议房屋归张三所有，法官也不应当仅仅因为李四对登记簿上的记载有"异议"，就"否定"登记簿的记载、"否定"张三是所有权人，法官正确的做法是："责令"主张"异议"的李四就自己的"异议"举证。你不是说登记簿的记载不正确吗？那你就应当举证证明不动产登记簿的记载不正确。
接下来，如果李四真的举出了充分的证据，证明了不动产登记簿上的记载不正确，例如证明了的确是合伙买房，只是办理登记时图方便或者有别的原因，登记在张三的名下，则法庭应当采纳李四的反证，并直接根据此反证"认定"争议房产"属于张三和李四二人共有"。因为不动产登记簿上的记载，只具有"权利推定的效力"，法庭只是据以"推定""张三是所有权人"，现在这种"推定"已经被李四举出的"反证"予以"推翻"。反之，李四不能向法庭举出充分的"反证"证明他关于登记簿的记载不真实的"异议"，则法庭应当直接根据不动产登记簿上的记载，"认定"张三是争议房产的所有权人，亦即判决该房产归张三所有。
