第二个例外，是破产法上规定的工人工资债权。一个企业破产，它不仅拖欠好多债权人的债，还拖欠了本企业工人的工资，这些工人的工资债权怎么办呢？按照破产法的规定，应当优先清偿工人的工资。工人的工资本属于债权，而银行的抵押权属于物权，按照破产法的规定，工人的工资债权反而优先于银行的抵押权。例如破产企业把一栋大楼抵押给了银行，按照前面讲的物权优先原则，银行的抵押权应当优先受保护，即将该设定抵押权的大楼从破产财产中"别除"出来，单独交付拍卖，让银行优先受偿。但是，考虑到工人工资债权的特殊性，工资债权是工人出卖劳动力换来的血汗钱，工人一家老小就靠这点钱生活，而且每个工人的工资债权数额微小，要根据债权平等原则按债权额比例分配，就可能分配不到一分一文，势必影响工人一家老小的生存。破产企业最值钱的可能就是这栋大楼，这栋大楼已经抵押给了银行，如果让银行优先行使抵押权，将该大楼拍卖优先受偿，则企业拖欠的工人工资债权就绝无受清偿的可能。我们的法律基于特殊保护弱者、特殊保护劳动者、特殊保护生存权的的法律政策上的考虑，规定工人工资债权优先于银行的抵押权。这是物权优原则的又一个例外，我就介绍这两种"例外"。
九、物权变动与原因行为的区分原则
这里讲的"物权变动"就是指"产权过户"、"抵押权设立"的"事实"，这里讲的"原因行为"就是指"买卖合同"、"抵押合同"这样的"债权行为"。"买卖合同"是导致"产权过户"的"原因"，我们先签订房屋买卖合同，根据买卖合同我们去办产权过户，"产权过户"是"结果"，"买卖合同"是"原因"。"买卖合同"和"产权过户"之间是一种什么关系？是"原因"和"结果"的关系。设立抵押也是如此，当然是先订立"抵押合同（协议）"，再根据抵押合同去登记机构办理抵押登记，于是成立"抵押权"。可见，"抵押合同"是"原因"，"抵押权设立"是"结果"。"产权过户"和"抵押权设立"是具体的物权变动形态，买卖合同和抵押合同就是发生具体物权变动的"原因行为"。
物权法草案（第二次审议稿）规定这个"区分原则"究竟要解决什么问题呢？要解决把"买卖合同"成立的时间和条件，与"产权过户"发生的时间和条件，分开来对待的问题。"物权变动与原因行为的区分原则"就是要解决这个问题，所针对的是我们现实当中一些法院裁判案件的错误做法，以及现在
担保法上的错误规定。如房屋买卖合同，没有办理产权过户登记，有的地方法院就据此判决认定房屋买卖合同无效。这样判决，就把买卖合同生效的时间和条件，与产权过户的生效时间和条件弄混淆了。现行
担保法第
四十一条规定，当事人设定抵押的，"应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效"。按照这一规定，订立抵押合同之后，如果没有办理抵押登记，就认定抵押合同不生效，同样是把抵押合同生效的时间和条件，与抵押权成立的时间和条件弄混淆了。
这样的做法，把原因和结果的关系颠倒了。按照
合同法第
一百三十五条的规定，买卖合同生效才发生出卖人交付标的物和移转标的物所有权（即办理产权过户）的义务。买卖合同未生效，登记机构会给你办产权过户吗？可见，因未办理产权过户而认定买卖合同无效的做法，不符合法律的逻辑和基本原理。同时还要看到，这样的判决结果是不公正的。签订了买卖合同，合同生效后，市场变化了，房屋价格上涨了，开发商（出卖人）反悔，故意拖延不办产权过户登记，最后发生纠纷，我们的法院以没有办产权过户为由判决买卖合同无效。这样的结果，不正好是开发商所希望的吗？正是我们法院这样的判决，使不诚信的出卖人的阴谋得逞，使他的不正当利益得以实现，这个买房人的正当利益就遭受了损害。在抵押的情形也是这样，债务人在向银行贷款的时候把自己的房产抵押给银行并签订了抵押协议，一旦贷款到手之后，他就故意拖延不去办抵押登记，最后他还不了贷款，打起官司来的时候我们的法院以未办理抵押登记为由判决认定抵押协议无效，最后使银行的正当利益遭受损害。
起草人针对实务中的错误做法和现行
担保法上的错误规定，在物权法草案（第二次审议稿）上明文规定了"物权变动与原因行为的区分原则"。实际上是用两个条文来规定的，即第十五条和第十六条。先看物权法草案（第二次审议稿）第十五条的规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿之时发生效力。"其中所谓"应当登记的"，是指法律规定采"登记生效主义"的不动产物权，包括不动产所有权、不动产典权、不动产抵押权、不动产让与担保权。这些采登记生效主义的不动产物权变动，包括设立、变更、转让、消灭，从什么时候发生效力？本条规定"自记载于不动产登记簿之时发生效力"。可见，第十五条专门规定物权变动的"生效时间"：采登记生效主义的不动产物权变动的"生效时间"，是"记载于不动产登记簿之时"。
接下来，物权法草案应当明确规定"原因行为"的"生效时间"。这就是物权法草案（第二次审议稿）第十六条的规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，仅涉及物权的效力，不影响合同的效力。"条文第一句明确规定"合同"的"生效时间"："自合同成立时"。此与
合同法的规定完全一致。
合同法第
四十四条第一款规定："依法成立的合同，自成立时生效"。须补充说明的是"自成立时生效"是关于合同生效的"一般原则"，本条所谓"法律另有规定或者合同另有约定"是此"一般原则"的"例外"。此所谓"法律另有规定"，是指关于"合同生效"的规定，如对某些合同法律规定须"报经主管部门批准"才生效；此所谓"合同另有约定"，是指关于"合同生效"的约定，如合同附有"生效条件"、"生效期限"。不是指关于"所有权移转"的约定如"保留所有权约款"。
这样一来，物权变动的生效时间和生效条件与原因行为的生效时间和条件，就被区分开来。但是还有一个最重要的问题：因未办理登记而物权变动未生效，对原因行为的效力是否发生影响？而这正是物权法规定"区分原则"所要解决的关键问题。这就是，草案第十六条第二句的规定："未办理物权登记的，仅涉及物权的效力，不影响合同的效力"。将合同的生效与物权变动的生效截然"区分"开来，准确体现了"区分原则"的立法目的。
从草案第十五条和第十六条的规定可知，所谓"区分原则"，是指"区分"原因行为和物权变动的"生效时间和生效条件"，就是说作为"原因行为"的"买卖合同"应当按照
合同法的规定，"自合同成立时生效"，而作为"物权变动"的"标的物所有权移转"应当按照本法规定，办理"产权过户登记""自记载于不动产登记簿之时"生效；作为原因行为的"抵押合同（协议）"按
合同法的规定，"自合同成立时生效"，而作为物权变动的"抵押权设立"则应按照本法的规定，办理"抵押登记""自记载于不动产登记簿之时"生效。订立房屋买卖合同，没有办理产权过户登记的，只是不发生"产权过户"的结果，买卖合同的效力不受影响；订立抵押合同，没有办理抵押登记的，只是不发生"抵押权设立"的结果，抵押合同的效力不受影响。
因此，法院不得以未办理产权过户为由判决买卖合同无效，不得以未办理抵押登记为由判决抵押合同无效。这种情形，如果出卖人未交房而房屋还在出卖人手里，则法院应当根据买受人的请求，判决强制出卖人交房并办理产权过户登记；如果已经交房，则法院应当判决责令出卖人补办产权过户登记。如果实际上已经不可能交房、不可能办理产权过户，则法院应当根据
合同法的规定，判决追究出卖人的违约责任并同时解除合同。我们的
合同法第
一百三十五条明文规定，买卖合同生效后，出卖人有两项义务，一项是交付标的物，一项是移转标的物所有权。出卖人没有办理产权过户登记，法院当然可以按买房人的要求判决出卖人补办产权过户手续，万一房子没盖起来或者房屋所有权已被别人取得，没有办法补办产权过户怎么办呢？这时候可以追究出卖人的违约责任，最后用违约责任保护买房人。在设定抵押权的场合也是一样的，向银行贷款以大楼设定抵押权，没有办理抵押登记，发生争议起诉到法院时怎么办呢？没有办抵押登记，仅抵押权不成立，但这时候不等于抵押人就可以赖帐，法院可以判决强制抵押人补办抵押登记，经补办抵押登记而使抵押权成立后，当然可以执行抵押权。质言之，物权法规定"区分原则"的重要意义就在于，要纠正混淆原因行为的生效和物权变动的生效的错误的实践做法和规定。
十、不动产登记机构
前面讲到物权公示原则，不动产物权变动以"登记生效"为原则，以"登记对抗"为例外，可见不动产登记制度非常重要。如果没有一个完整的、科学的不动产登记制度，物权法即便颁布了，也很难发挥作用。因此，不动产登记的基本原则、基本制度要规定在物权法上，在物权法之外还应单独制定一个不动产登记法，至少要制定一个不动产登记条例。不动产登记法或不动产登记条例，是附属于物权法的，在国外叫附属法。不动产登记法或者不动产登记条例的最基本的原则和制度，要在物权法中规定下来，因此现在的物权法草案（第二次审议稿）对不动产登记的问题作了一些规定。
