物权优先原则最常用的一种情况就是"一房多卖"、"一房二卖"，或者说"一物二卖"，如一套商品房卖了两户、三户。在上海出现过一个开发商把同一套商品房卖了六户的案件。试想一下，这六户买房人都签订了商品房预售合同，六份买卖合同都有效，最后争起来的时候，只有一套房子，只可能有一个买房人得到这套房屋，我们的法官究竟把这套房屋判给谁呢？法官裁判的时候一定要有一定的标准，如果没有一定的标准，就会出现各不相同的判决。有的人会考虑，谁的合同在先我就判给谁，也有人会说谁先付款我就判给谁，可能有人说谁最需要我就判给谁。在先的合同说不定没有付款，付了款的说不定没有交房，交了房的却可能未付款，至于谁最需要更是个主观价值判断，不同的人有不同的判断。所以说，在"一物多卖"的情形，法律上一定要有一个原则来作为标准，这就是"物权优先原则"。
一房多卖的情况下发生争议起诉到法院，这几个买房人合同上的权利都是债权，都是合法的，但问题是只有一套房子，不能判给每个人，也不能让大家来瓜分。就用"物权优先原则"来解决。如果买房人当中有一个买房人已办理了产权过户登记，前面不是讲不动产物权变动采"登记生效主义"吗？他办理了产权过户登记，就已经取得了房屋的所有权，那么别的买房人只享有合同上的权利属于是债权，别的买房人可能合同订立在先或者已经付清了房款或者已经交房、装修并搬进去住了，办了产权过户登记的买房人可能是合同订立在后，说不定还没有付清房款，甚至根本就没有交房、没有占有该房屋等等。但是，按照"物权优先于债权的原则"，他已经办理了产权过户登记、已经取得了房子的所有权，法院就应当优先保护他，判决他得到这套房子。别的买房人得不到这套房子，但合同上的权利还是有效，他们可以根据合同追究开发商的违约责任。物权优先原则最常用的情形，就是"一物多卖"、"一房多卖"案型。
裁判实务当中会出现这样的问题，一套房屋出卖给两个买房人，这两个买房人都没有办产权过户登记，因此都没有取得物权，当然就没有办法适用"物权优先原则"。这种情形，按照债权法上的原则，合同上的权利属于债权，债权法上的原则是"债权平等"，按照债权平等原则，你不能够说哪个合同成立在先就把房屋判给谁，因为合同上的权利，不分合同订立先后，一律平等。但这样的案件法院不能够不裁判啊，法院总要想办法裁判，而且是具有说服力的、公正的裁判。这里介绍若干个标准供作同志们参考：
第一种情形，虽然两个买房人都未办产权过户登记，如果其中一个买房人办理了"合同备案"，就应当把该房屋判给办理了"合同备案"的买房人。现在的房地产管理中，一些大城市推行"合同备案"制度。"合同备案"制度当然是一个行政管理上的制度，与前面讲到的不动产登记制度是完全不同的，区别在于"合同备案"不是法定"公示方法"，只是某些地方的行政管理措施，"合同备案"不具有"产权变动"的法律效力。虽然它只是一个行政管理制度，但这个买房人毕竟按照管理机关的要求，将商品房预售合同书拿到管理机关办理了"合同备案"手续。据有的地方的做法就是把商品房预售合同书副本送交行政管理机关保管。那么，在两个买房人都没有办理产权过户登记，但是其中一个买房人办了"合同备案"的情况下，法院就应当优先保护办了"合同备案"的一方，判决他得到这套房屋。为什么要保护办了"合同备案"的一方呢？因为他办理了"合同备案"，他的合同权利加上了一层行政法上的效力，国家行政管理机关规定要办理备案，他已经办理备案，那么他的合同权利上就多了一个行政管理法上的效力，因此法院优先保护办理"合同备案"的一方，使办理备案的这一方得到房子，没有办理备案的那一方就只好自己去追究开发商的违约责任。
第二种情形，我们现在各地搞房屋拆迁，在拆房子的时候、征地的时候，开发商和拆迁户签订了《拆迁安置补偿协议》，有的地方甚至是在地方政府主持、协调下签订《拆迁安置补偿协议》。这不是一般的协议，它上面还把将来修好房子后拆迁户搬回来住哪套房子都给规定了。例如，规定拆迁户张三将来搬回来住8号楼、3单元406号房，这样的《拆迁安置补偿协议》，就不能视同于一般的合同。试想一下，如果与拆迁户张三达不成协议、张三的旧房不拆的话，开发商就不能开发。可见开发商之所以建成商品房，是因为拆迁户做出了牺牲。既然当时达成拆迁安置补偿协议，开发商承诺房子盖起来后的某个房号给了拆迁户张三，如果允许开发商反悔、不执行协议，就会对不动产市场、对房地产开发造成很大的冲击。因此，如果根据《拆迁安置补偿协议》某套房子确定给了拆迁户张三，结果开发商背信弃义又把这个房子卖给了李四。现在两个人都要这套房子，既然两人都没有办理过户登记，这种情形法院就应当保护《拆迁安置补偿协议》上确定的拆迁户张三，判决张三得到这套房屋，法院之所以优先保护拆迁户张三，是出于政策上的考虑，不能支持开发商背信弃义的行为。
第三种情形，如果说一套房子卖给两个买房人，两人均没有办产权过户登记，也都没有办理合同备案，也都没有《拆迁安置补偿协议》，就是两个普通的买房人买了同一套房子。假设其中一个买房人已经占有这套房子，开发商交了钥匙、已经装修搬进去住了，在这种情况下法院应当保护谁呢？法院应当保护已经实际占有了这套房子的买房人。为什么？不是说"债权平等"吗？法院之所以这样判决，主要考虑的是他已经实际占有了这个房子。假如我们不保护他，硬要他搬出来，把房子判给另一买房人，会造成什么后果呢？会造成社会秩序混乱。一个买房人已经住在房子里了，而且是开发商交钥匙给他，他并没有什么错，假如我们硬要把他赶出来，把房子判给别人，这样的判决能够使他心服吗？能够让老百姓心服吗？这样判显然不利于社会安定。再说开发商已经交房，这个"交付"虽然不是不动产物权的公示方法，但是已经交付的这个事实使他在合同上的权利，毕竟比另一个买房人的权利多了一个东西，就是"占有"的事实状态。因此，在这种情形法院判决保护已经实际占有房屋的一方，是有它的理由的，这就是维持现状。
第四种情形，假设两个买房人都没有办产权过户登记，也都没有办理合同备案，也都没有拆迁安置补偿协议，又都没有交房，两个买房人都要争这套房子，法院应当把这套房屋判给谁呢？这种情形，出于不得已，法院只好按照谁的合同订立在先判决谁得到这套房屋。为什么呢？因为两个买房人享有的权利都是合同上的债权，虽说按照债权法上的原则，他们的债权平等，但只有一套房屋，法院只能保护一个买房人。这时以合同成立的先后作为标准，因为合同成立在先，履行在先。
合同法第
一百一十条规定，非金钱债务，可以请求强制实际履行。现在两个买房人都要求强制实际履行，法院理所当然只能先保护合同订立在先的买受人的请求，强制开发商将房子交给合同债务应当先履行（也即合同成立在先）的一方。这是因为不得已，法院只好把"一房二卖"的产权纠纷案件，当作当事人请求强制实际履行的合同案件来处理，这样判决的根据不是物权法，而是
合同法上的强制实际履行制度。总而言之，法院审理"一房多卖"的案件，如果一方办了所有权过户登记的，按照物权优先原则处理；都没有办产权过户登记的，区分上述四种情形处理，这四种解决办法，是我对法院实践经验的总结，不是纯粹理论上的推论。
物权优先原则的适用，除"一房多卖"的案型之外，最常用的还有企业破产案件。法院受理企业破产案件，按照破产法的规定，要发布公告，敦促企业所有的债权人申报债权，然后按照债权额比例分配破产财产。如果债权人当中，有一个债权人对某项财产享有抵押权，抵押权属于物权，法院将按照破产法的规定，把该项设定有抵押权的财产，从破产财产中区分出来，单独交付拍卖让抵押权人优先受偿。这就是教科书上所谓抵押权人的"别除权"。"别除"的意思就是"分别"、"排除"，即从破产财产当中把有抵押权的财产分别出来、排除出来，让抵押权人行使抵押权优先受偿。抵押权人行使"别除权"，就是物权优先原则的运用。另外，还有一种情形，如果破产财产当中有一些设备是企业采取融资租赁方式从租赁公司那里租来的，按照
合同法第
二百四十二条的规定，这些设备的所有权属于租赁公司。租赁公司按照法律的规定，有权从破产企业的财产当中取回属于自己的该项财产。审理破产纠纷案件时，某个租赁公司是债权人，它在申报债权时同时向法院主张这个设备是我的，我有所有权。法院在查明事实后就告诉租赁公司，你赶快派人开车来把这些设备拉走，这就是教科书上所说的出租人的"取回权"。出租人从破产企业的财产当中取回所有权属于自己的财产，这就叫出租人的"取回权"。还有，假设破产企业的某些房产是采用按揭贷款方式买的，银行的钱没还清就破产了。前面讲到"按揭"属于"让与担保"，即买房人将房产的所有权转让给银行以担保贷款债权。这种情形，按揭银行享有所有权，它向法院主张对这些房产的所有权，法院在查明事实后把这些房产归还给按揭银行，这也属于按揭银行行使"取回权"。作为所有权人的租赁公司、按揭银行，从破产企业的财产中取回自己享有所有权的财产，这是适用物权优先于债权原则的第二种情况。
下面介绍物权优先于债权原则的"例外"。物权法草案（第二次审议稿）第八条规定："在特定的不动产或者动产上，既有物权又有债权的，优先保护物权，但法律另有规定的除外"。后面这个"但法律另有规定的除外"，就是讲的物权优先原则的"例外"。首先一个"例外"，就是
合同法上规定的"买卖不破租赁"。
合同法第
二百二十九条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"。在租赁期间，出租人把租赁物转让给他人，通常就是签订一个买卖合同，把租赁物卖给别人了，取得标的物所有权的买受人，可不可以把承租人赶走呢？法律规定"不影响租赁合同的效力"，就是说租赁合同继续有效，取得租赁物所有权的买受人成为租赁合同的新出租人，享有出租人的权利，承担出租人的义务。因此，他不可以把承租人赶走，他必须等到承租合同期满，才能让承租人搬家，这就叫"买卖不破租赁"。例如，张三的一套房子出租给李四居住，租赁合同未满，张三把房子卖给了王五，王五买了这套房子后找李四说："我买了房子，我要收回自用，对不起，请你搬家！"李四当然不搬，于是发生争议起诉到法院。审理本案的法官就会对王五说，按照
合同法第
二百二十九条的规定，租赁合同对你仍然有效，你必须承担出租人的义务，只好等到租赁合同期满才能让承租人搬家。从这个例子我们看到，买受人王五已经取得房屋的物权（所有权），而承租人李四的权利属于债权，要按照物权优先原则，法院就应该优先保护王五，判决李四搬家，但
合同法第
二百二十九条特别规定这种情形不适用物权优先原则，属于物权优先原则的例外。
