应当指出的是，现在我们这个物权法草案还没有通过成为法律，因此
合同法第
二百三十条规定的承租人的优先购买权，在现行法律上的性质尚不明确，因此法院在裁判中就还可以有两种做法：一种是按最高法院的解释把承租人优先购买权当作物权对待。另一种是不把它当作物权，而是当作债权对待。出租人把房子卖给别人没预先告诉承租人，如果承租人请求追究违约责任，法院就受理，真的给承租人造成了损失，就判赔偿损失。实际上，在一般情况下，也不至于给承租人造成损失，为什么呢？因为
合同法第
二百二十九条还规定了买卖不破租赁原则，取得房屋所有权的买受人也不能把承租人赶出去，他要等到租赁期届满才能收回房屋，因此不会给承租人造成损失。如果真的给承租人造成了损失，当然法院会判决出租人赔偿承租人的损失。
七、物权公示原则
物权法的第二个基本原则叫做物权公示原则。"公示"就是指"公开表示"，即物权这种权利的存在、权利的变动，必须"公开表示"出来。为什么要"公开表示"出来？就是要让他人能够了解，要让他人能够知道。这就叫物权公示原则。我们马上会想到，
合同法上为什么不要求"合同公示"？
合同法上不仅没有规定什么"合同公示"原则，相反，还允许当事人保密。例如，企业的"客户名单"属于企业的商业秘密，谁要泄露"客户名单"，窃取了"客户名单"，将构成侵害企业商业秘密的侵权行为，应当追究侵权责任。
合同法上不仅不要求什么"合同公示"，相反还允许"合同保密"，企业的"客户名单"就是它的合同关系，一个企业和哪些客户订有合同是它的商业秘密，不让任何人知道。可见
合同法采取的是完全不同的原则，我们不妨叫"合同保密"。一个人和谁签订合同，法律不要求他公开表示出来，不要求他告诉任何人，允许他保密，并且还可以用侵权责任来保护他。谁泄露了这个秘密，窃取这个秘密，可以追究他的侵权责任。为什么
合同法不要求"合同公示"，相反承认"合同保密"呢？同样是因为，合同属于相对权、请求权，合同的效力是相对的，只在当事人之间有效，我在前面已经谈到，这就是
合同法第
一百二十一条规定的合同相对性原则。根据合同的性质和合同相对性原则，当事人签订的合同原则上不会损害国家、社会和他人的利益，允许合同当事人保守秘密对国家、社会没有什么害处，对他人没有什么害处。如果有个别合同真的损害国家利益或者他人利益，例如合同内容违反法律的强制性规定，法院可以确认该合同无效。可见一般的情形，允许合同保密，对社会没有什么害处，对他人没有什么害处。这就是为什么
合同法不要求"公示"的理由。
但物权就不一样，物权公示原则要求：物权的状态、物权的变动必须公示。为什么？首先是因为交易对方需要了解。张三有一套房子要出卖，刚好这套房子李四想要，可能是离李四的单位很近。但是，李四首先担心买了这套房子搬进去住了，会不会突然法院来把房屋查封了、拍卖了。因此李四必须要了解张三是不是这套房屋的真正的所有权人。如果张三不是真正的所有权人，李四买了这个房子，这就要构成
合同法第
五十一条规定的无权处分，要经权利人追认才有效，权利人不追认，该买卖合同无效。因为没有事先弄清楚出卖人是否真正的所有权人，就可能发生种种不确定状态，对买受人显然不利。还有，李四不仅要了解出卖人张三是不是所有权人，还要了解这套房屋的所有权之上有没有抵押权存在。如果李四没有了解就买了这套房，进行装修然后搬进去住了，说不定某一天突然来个法警查封了房屋，然后交付拍卖。为什么？因为这个房屋上有某个银行的抵押权，借款人没有归还借款，银行行使抵押权，通过拍卖房屋优先受偿。这当然关系到李四的重大利益。所以，从交易对方来说，他一定要事先了解这个财产的物权状况，谁是所有权人，上面有没有抵押权，有没有别人的利益，有没有什么负担，这对交易对方来说至关重要。
此外，为什么物权法要规定物权公示原则，与法院执法也有关系，财产的物权状况对法院执法也非常重要。如果当事人申请对被告的某项财产采取保全措施，或者当事人申请强制执行债务人的某项财产，法院是不是马上就派执行法官进行查封、扣押、拍卖呢？万一事后弄清楚了被查封、扣押、拍卖的是别人的财产怎么办呢？因为查封、扣押、拍卖了别人的财产，受害人到处申诉、上访的实例并不少见。所以说，法院在执法中、采取保全措施、采取强制执行的时候，特别要弄清楚这个财产的物权状况，这个财产究竟是不是被告的、是不是债务人的，这个财产之上有没有第三人的权利和利益。假如我们没有事先弄清楚，轻率地予以查封、扣押、拍卖，最后真正的权利人告谁呢？告我们法院，因为法院违法，将发生国家赔偿责任。我们现实当中，就有这样的实例，虽说是国家赔偿责任，无论如何损害法院的权威、使法院陷于尴尬境地。当然他要告法院也不容易，首先是按照法治原则，法院不受审判，告法院的案子法院不会受理，法院不能作被告。但新闻媒体上一闹，会损害法院的形象，最后搞得很尴尬，搞得非常被动。这难道不是说明物权的状况，包括所有权人是谁、是独有的还是共有的、上面有没有抵押权这些问题，非常非常重要吗?对交易对方来说，关系到他的重大的切身利益；对我们法院执法来说，关系到法院公正执法，关系到法院的威信。这就是为什么要规定物权公示原则的理由，要求物权的状况、物权的变动必须以某种方式公开表示出来，使他人能够了解，使法院能够了解，这就叫物权公示原则。
物权公示原则所采取的公示方法，对动产和不动产是不一样的。不动产物权以登记为公示方法，不动产物权如房屋所有权、土地使用权等都要去不动产登记机构办理登记。现在的物权法草案（第二次审议稿）第十条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记；不经登记不发生物权的效力。"条文第二句说"不经登记不发生物权的效力"是什么意思呢？就是教科书上说的"登记生效主义"。教科书上讲，以登记作为公示方法，登记的效力有两种：一种叫"登记生效主义"；一种叫"登记对抗主义"。
什么叫"登记生效主义"呢？就是"不经登记不生效"。例如，张三的房子卖给李四，付了钱交了房，装修好搬进去住了，只要没到登记机构办理"产权过户"登记，房屋所有权就还在张三手里，张三还是该房屋的所有权人。李四虽然装修住进去了，李四还不是所有权人，还没有得到所有权，因为没有办理"产权过户"登记。这就叫不经登记不生效，即不发生"产权过户"（所有权移转）这个"物权的效力"，这就是"登记生效主义"。如果在这个时候发生张三的债权人申请执行张三的房子，债权人说张三在某街某巷有一套三居室房子，法院一查登记簿上该房屋的所有权人是张三，法院就放心大胆地予以查封、扣押、拍卖，其结果当然会把李四赶出去。李四对此提出执行异议，他对法官说，这套房屋是我买的，也许拿出房屋买卖合同书、付款收据等证据，但法院查明没有办理产权过户登记，因此裁定异议不成立，最后仍然将该房屋拍卖了。法院执行的是张三仍然享有所有权的房屋，法院当然没有错，而这种情形李四所遭受的损失，与法院无关。法律上规定的叫"登记生效主义"，李四买房不去登记怪谁呢？李四要去告状、申诉，找谁都不管用，为什么？就在于法律上规定的这个"登记生效主义"。
反过来说，如果是李四的债权人申请执行李四买的这套房子，法院轻率地派执行法官把房子查封、扣押、拍卖了，最后发生争议找法院的麻烦怎么办？这时我们发现，虽然李四住在房屋里面，但这个房子还不是李四的，李四还不是所有权人，因为还没有办理产权过户登记，房屋所有权仍然属于张三，法院把属于张三的房子拍卖了，做了错事。当然，这种情形，张三不见得会来主张权利，指责法院说你怎么把我的房子卖了，因为他已经订了买卖合同，已经收了房屋价款。但张三的债权人会出来主张权利，明明是张三的财产，法院怎么能执行给李四的债权人去了呢？前面谈到，这种情形，执行法院会陷入尴尬的境地，关键就是这个"登记生效主义"。
但需要注意的是，物权法草案（第二次审议稿）第十条关于"登记生效主义"还规定了"例外"。第十条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。"最后这个"但书"，就是"例外"：对于法律特别规定的几种不动产物权实行"登记对抗主义"。这是因为物权法草案规定，对农村土地承包经营权（第129条、第133条）、宅基地使用权（第162条）和地役权（第172条）实行"登记对抗主义"。因此，我们可以肯定，物权法草案（第二次审议稿）关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，是以"登记生效主义"为原则，以"登记对抗主义"为例外。
什么叫"登记对抗主义"?"登记对抗主义"相对而言，要宽松得多，虽然要求以"登记"作为公示方法，但当事人可以自己决定登记或者不登记，换言之是"自愿登记"：可以登记，也可以不登记。当事人不登记，也可以取得物权，但是这个物权的效力较低，不能对抗善意第三人。万一别人的权利是登记了的，你的这个权利就要消灭。草案对土地承包经营权、宅基地使用权、地役权（我的草案上叫邻地利用权）规定实行登记对抗主义。例如，第一百六十二条规定："宅基地使用权自县级人民政府批准时设立。宅基地使用权人应当向登记机构申请宅基地使用权登记。""未经登记，不得对抗善意第三人。"
