根据2001年1月1日起执行的青岛市物价局、青岛市建委《青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导标准》的划分标准，高标准小区至少应当是封闭式管理的公寓或别墅小区。本案所涉物业为开放式管理的商用办公楼，显然不符合高标准小区的标准。
根据2001年1月1日前实行的青岛市物价局《关于制定青岛市高标准住宅小区和商住楼宇公共性物业收费标准的通知》（1998年1月1日起执行）第三条的规定，高标准小区须由市物价部门、市物业行政主管部门确认。但本案所涉物业从未被政府主管部门确认为高标准小区。
由此可以得出第三个结论：以2001年1月1日为界，无论是在此之前，还是在此之后，本案所涉物业均不属于高标准物业小区，因此，只能适用普通物业小区的有关规定。
2、同样以2001年1月1日为界，在此之前，根据青岛市物价局《关于制定青岛市普通住宅小区公共性服务收费标准的通知》第二条第（三）款的规定，普通物业小区的商业、办公用房物业服务费中准价为每月每平方米0.30元，浮动幅度为10%；在此之后，根据青岛市物价局、青岛建委制定的《青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导标准》的规定，实行非封闭式管理的普通物业小区的商用房屋物业服务费的最高中准价为每月每平方米为0.55元，浮动幅度为15%。
由此可以得出第四个结论：青岛市普通物业小区商用房屋物业服务费的政府指导价上限为：2001年1月1日之前，每月每平方米0.33元；2001年1月1日之后，每月每平方米0.63元。
本案被上诉人主张于2003年10月前按每月每平方米3.15元，于2003年10月后按每月每平方米2.2元收取物业服务费，显然超出了政府指导价上限标准。
五、最终结论。
1、根据我国有关法律、法规的规定，物业管理公共性服务收费实行政府指导价；政府指导价必须执行，又是《
价格法》的强制性规定，因此，即使是双方当事人约定的收费价格，也不得超出政府指导价的上限。
2、根据我国《
合同法》的规定，违反法律强制性规定的合同无效。因此，被上诉人主张的收费价格（无论是其单方制定还是与上诉人共同确认的）因超出政府指导价上限，其超出的部分无效。
3、因导致该部分价格无效，完全是由于被上诉人的价格违法行为造成的，所以，法院对其超出政府指导价上限部分的价格主张，不应支持。
