依案说法：物业管理服务收费应当执行政府指导价
吕捷
【摘要】本文通过具体的个案，就物业管理费的取费依据、标准以及物业管理费是否属于政府指导价、政府指导价是否属于法律强制性规定等问题进行了辨析。
【关键词】物业管理费 政府指导价
【全文】
物业管理服务收费应当执行政府指导价
山东德衡律师事务所 吕捷
当前，物业管理收费问题矛盾突出，综合分析之主要涉及两个方面的问题，即：物业管理费是否应当缴纳以及物业管理费是否应当执行政府指导价。对于物业管理费是否应当缴纳问题，已为大量文墨研判并有定论，但是对于物业管理费是否应当执行政府指导价这一突出问题却鲜见提及。 笔者作为一名执业律师，在办案过程中收集、分析了与物业管理收费相关的法律、法规并尝试透过具体案件对物业管理费应当执行政府指导价这一问题做分析论证，以期抛砖引玉，共同提高。
一、案件背景：
一九九八年某物业管理公司与某保险公司签订《物业管理合同》，但后者并未按双方约定缴纳物业管理费。此后，该物业管理公司将该保险公司推上被告席，要求其支付拖欠的物业管理费及滞纳金共计人民币六十余万元。被告财产保险公司则辩称：1、根据1999年5月颁布实施的《青岛市物业管理条例》第二十四条规定，业主委员会成立之前，开发建设单位自行聘请物业单位进行物业管理的，费用由开发单位承担，因此，原告收取物业管理费没有依据；2、原告收费所依据的青岛市某区物价局1997年关于收取物业管理费的有关规定不具有合法性；3、本案中，原告自行制定的物业管理费收费标准没有法律依据，基于上述，原告的诉讼请求不应得到支持。经过开庭审理，一审法院以“合同意思自治原则”及被告某保险公司未交纳物业管理费系单方违约为由，支持了原告的诉讼请求。
笔者接受委托在代理原审被告的上诉审过程中，认为本案所争议的焦点问题有：
1、物业管理服务收费是否属于政府指导价的问题；
2、执行政府指导价是否属于法律强制性规定的问题；
3、被上诉人收取物业服务费的价格是否超出政府指导价标准的问题。
二、关于物业管理收费是否属于政府指导价的问题。
1、我国《
价格法》第
三条按照价格形成机制的不同，将商品、服务的价格分为三类，即市场调节价、政府指导价和政府定价。该法第十九条又根据定价权限，将政府的定价行为划分为中央定价行为和地方定价行为，并以中央定价目录和地方定价目录作为其划分形式。
