此外，今日的REITs与过去的REITs的最大不同之处在于它的结构。现在的REITs被称为UPREITs（伞式房地产投资信托）。它的大致含义是：房地产基金并不直接拥有财产，而是通过一个伙伴性公司完成具体操作。这样就可以使私人房地产所有者用其已有的财产形成房地产基金，而不用付税。可是，一旦这些私人房地产所有者将这些财产卖给房地产基金取得现金，或是将这些房地产变换为房地产基金股票，他们就必须对他们的赢利部分付税。在UPREITs机构下，房地产基金的发起人将其房地产转入伙伴公司，使其成为有可操作性的公司单元。同时，房地产基金通过使用市场上融得的资金获取该公司单元。双方以拥有的所有权益比例，分享伙伴公司的利润。UPREITs的结构比传统的房地产基金要复杂得多，但也有成效的多。正因为如此，即使是华尔街，也不得不承认其价值：它使得相当数量有经验和高品质的房地产公司得以上市融资。实际上，自从1992年引入此结构的基金之后，已有75%的新型房地产基金采用此种形式。假如没有这种UPREITs，恐怕许多房地产企业仍然是未上市公司。但是，UPREITs也有其缺陷：它容易引起利益冲突。这种结构使原有的房地产所有者转入的财产使用低税基，而公众投资人却以高税基来购入房地产。当房地产基金打算卖出这些房地产时，双方有可能对付税责任产生冲突。一般来说，独立董事的进入会避免这种冲突，但这取决于独立董事的独立程度。[6]
（三）美国REITs的分类
按照组织形态分类,可将REITs主要分为契约型和公司型两类：（1）公司型REITs具有法人资格，资金使用方式按照公司章程规定。投资人既是REITs的持有人又是公司的股东，可以参加股东大会，行使股东权利，并以股息形式获取投资收益。（2）契约型REITs不具有法人资格，资金使用方式按照信托契约规定。投资人是信托契约的当事人，通过受益权享有信托利益。
按照投资人能否赎回分类,可将REITs主要分为封闭式和开放式两类：（1)封闭式REITs发行规模固定,投资人若想买卖此种投资信托的证券,只能在公开市场上竞价交易,而不能直接同REITs以净值交易。此外,这类REITs成立后不得再募集资金。（2)开放式REITs的发行规模可以增减,投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。
根据资金投向的不同分类，可将REITs主要分为以下三类：（1）权益型（Equity REITs）（约占96.1%）。此类REITs直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于其属下房地产的经营收入。此类REITs的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资人的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。（2）抵押型（Mortgage REITs）（约占1.6%）。此类REITs主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。（3）混合型（Hybrid REITs）(约占2.3%)。顾名思义，此类REITs不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。[7]
二、美国REITs的法律环境
（一）关于REITs设立与经营的规定
在设立和经营方面，美国的相关法律规范对REITs有着极为细致的规定，其主要法律依据是1960年修订的内地税法典中第856条至859条之规定（亦被称为《房地产投资
信托法案》），其必须满足以下条件（见表1）才能享受REITs的一系列优惠待遇。
表1、 美国REITs的设立及经营条件
要 素 条 件
组织结构 必须是公司、商业信托或视同公司课税主体之协会等其他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人管理；
资产要求 在资产组合（portfolio）中，至少有75%的资产是房地产、抵押贷款、其他REITs证券、现金或政府证券，且持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%；不得持有超过某一发行人的具有显著投票权的证券的10%，可以包括在section856(c)(5)(B)75%范围内的有价证券除外。[8] 资产中包含应征税的REITs的子公司的股票不得超过20%(对具有纳税主体资格的下属单位的股权投资不超过总资产的20%)。
