关于我国发展房地产投资信托（REITs）的法律分析（中）
卢晓亮
【关键词】房地产投资信托 REITs
【全文】
第二章 REITs的模式及其相关法律制度
第一节 世界各国的REITs概况
一、REITs在世界各国的发展
REITs源于美国，现已在世界范围内发展起来。例如，美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法以推进REITs的发展。目前已有约20个国家和地区制定了REITs的法规。
在19世纪80年代的美国，投资人依照税法成立信托形式的公司，可以避免双重征税，即信托投资公司如果将收入的一定比例分配给受益人，可以免征收公司所得税。然而，信托投资公司的这些税收优惠在20世纪30年代被取消，公司和个人的收入都必须交纳收入税。直至30年后，在1960年由于对REITs的需求，艾森豪威尔总统签署了将REITs作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。REITs按此条例可以避免双重征税，享受税收优惠。至今为止，除了一些很小的修改，该条例基本没变。REITs在上世纪80年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长。例如，1986年的税法改革允许REITs直接管理地产，1993年退休基金对REITs投资的限制被取消等等。这些改革进一步激发了投资人对REITs的兴趣，使REITs自上世纪80年代来有了迅猛的发展。迄今在美国已有300多家REITs，市值达三千多亿美元。
在欧洲，英国、法国、德国、荷兰、比利时、西班牙等国家均已经开始了REITs的实践。例如，法国在2003年产生了具有本国特色的不动产投资信托投资公司。与此同时，部分房地产公司也开始朝着SIIC（法国REITs的简称）方向进行结构转型，目的是吸引具有更广泛行业背景的股东投入和更多的投资资金流入。法国税务当局已经批准，在转型公司支付相当于其4年资本收益税额一半的税款后，可以免除其将来的纳税义务。又如，2003年3月，英国就引入和不动产投资信托投资公司相类似的“房地产投资基金”(PIF)举行了咨询会，商讨其进入市场的可行性。英国财政大臣布朗希望引入房地产投资基金以帮助消除住房市场的泡沫。他指出：“不动产投资信托投资公司一旦成为公开上市的、从内部管理且资本结构固定的高销售要求的公司，其市场表现将尤其突出。”他还建议以商用房地产为目标而创建起来的房地产投资基金同样应在住宅房地产市场投资，发挥其应有的作用。
自从2000年起，REITs在亚洲有了突破性的发展并且进行了相应的专项立法。新加坡MAS（The Monetary Authority of Singapore）在1999年5月颁布了《财产基金要则》（Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2001年的《证券和期货法则》（Securities and Futures Act 2001）中对上市REITs作出相关规定，到2003年底已有2个REITs（S-REITs）在新加坡交易所上市。日本在2000年11月修改了投资
信托法,修改后的投资
信托法准许投资信托资金进入房地产业。2001年3月东京证券交易所（TSE）建立了REITs上市系统。2001年11月2 家REITs（J-REITs）在TSE首次上市。到2003年底，已有6家REITs 在东京证券交易所上市。韩国在2001年7月颁布了《房地产投资
公司法》，为REITs发展提供相关的法律制度。随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了REITs上市的相关条例，现已有4 家REITs在韩国交易所上市。2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。[1]
