一个当事人违约,其他两方当事人的权益仍可得到合法有效的保护。
二、商品房预售合同的主体变更
在楼花按揭合同签定以后,往往还要经过一段比较长的时间,房屋才可能竣工交付。在这段时间里,完全有可能出现商品房预售合同的当事人转让债权,转移债务,或概括的债权债务转移。这样就会出现原有合同关系发生主体变更,这种主体变更主要包括商品房预售人(通常为房地产开发商) 和预购人(包括消费者和投资者) 的变更。笔者将就这两种合同变更情况分别进行讨论。
(一) 商品房预售人的变更
1. 预售人转让房地产开发项目
根据《
合同法》的规定,债权人可以将合同权利的全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外: (1) 根据合同性质不得转让; (2) 按照当事人约定不得转让; (3) 依照法律规定不得转让。在我国,并没有法律对房地产开发商转让开发项目的行为加以禁止,因此应该是允许的。但是我国法律却对这种转让行为有一定的限制。根据《
合同法》的规定:法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续,依照其规定,在我国,取得土地主要有两种方式,无偿划拨和有偿出让,有偿出让又分为三种具体的办法。对于无偿划拨取得的土地,一般不得单独转让,但如果要与地上建筑物一并转让的,应该经过相关部门的批准,办理土地出让手续,补交土地使用权出让金,或者不办理出让手续,但必须将转让所得土地收益上缴国家。而对于通过有偿出让方式取得的土地, 《
城市房地产管理法》规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; (2) 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25 %以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。不符合上述条件的,不得将房地产建设项目转让。《
城市房地产管理法》还规定,预售人欲取得预售许可,应该符合上述条件。据此,可认为,我国法律和行政法规允许预售人转让其开发项目。另外,我国法律还对转让的行为进行规定,预售人必须办理土地使用权变更登记手续,并到房地产项目所在地房地产主管部门办理登记备案手续。然而,根据我国《
合同法》相关规定,预售人在转让房地产开发项目的时候却会遇到很大的不便。首先来看看《
合同法》的规定:债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。债务人接到债权转让通知后,债务人对让与人的抗辩,可以向受让人主张,债务人对让与人享有债权并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的,债务人还可以向受让人主张抵消。但是债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。债务人转移义务的,新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。债务人转移义务的,新债务人应当承担与主债务有关的从债务,但该从债务专属于原债务人自身的除外。根据上述规定,首先,预售人转让开发项目的时候,不得有损预购人根据在此之前已经成立的商房预售合同所应该能取得的利益。否则,预购人可根据商品房预售合同向受让人提出抗辩。其次,预售人在转让开发项目时,应该通知预购人,并取得预购人的同意。否则转让行为对预购人并不发生效力。然而,每一个房地产开发项目预购人数量应该不在少数,开发商转让项目征得每个预购人的同意显然是不现实的,但如果因此禁止房地产开发项目的转让显然是不符合市场经济的要求的,于利益和效率都无好处。所以仍应该允许开发商转让房地产开发项目,对于那些不同意该转让行为的预购人,应该允许他们解除合同,并且要求预售人承担违约责任。当然,在这种情况下要求法院判决预售人承担违约责任的方式为继续履行合同已不可能,但仍可以以定金或者违约金等方式要求预售人承担责任。
