关于不动产登记问题的几点思考-法搜-中国法律信息搜索网

　　　
　　尽管登记不是创设物权的方式或原因，但无论是从私法目的中的明确权利　
　　归属和保障交易安全，还是从公法目的中的资源信息掌握和适度管理监控，不动产的登记制度都是物权法中的一项极为重要的制度。就不动产制度而言，登记几乎基于基石的意义。　
　　就立法例而言，大陆法系国家一般都在民法典以外单独制定统一的不动产登记法。本人也极力赞成尽早制定我国统一的不动产登记法，但对“统一”到什么程度，特别是登记机关是否也必须统一，则有不同的看法。　
　　在笔者看来，统一的关键有二：一是建立统一的登记规则，二是赋予统一的登记效力。至于登记的其他方面，并不需要强求统一。　
　　统一的登记规则是指不同的登记机关在进行不动产物权登记（包括初始登记、变更登记、更正登记、注销登记等）时应当遵循统一的登记程序，包括对登记申请人的资格要求、申请文件提供方面的要求、受理申请的条件、审查方式、审查范围、登记时限、不予登记的理由及对申请人和利害关系人的说明义务、权属证书格式、登记簿格式等，均应统一，而不能五花八门。统一的登记效力是指从立法上赋予不动产登记统一的法律效果，凡经登记的不动产物权具有对抗其他任何权利主张的效力，反之，未经登记的物权不具有对抗第三人的效力。　
　　登记机关是否也必须统一？目前的呼声几乎是一致的，即必须建立统一的登记机关，“多头登记”已成为众矢之的，并被认为是导致我国登记状况十分混乱的主要原因。但笔者认为，不动产统一登记制度的核心是前已所述的统一规则和统一登记效力，有此二者，即可建立起统一的不动产登记制度，而考量是否需要建立的登记机关，一是要考虑到不动产物权本身的多样性，二是要考虑到目前情况下设置统一登记机关的成本和实际上的可能性。不动产物权种类繁多，从权利性质上分包括所有权，地上权、地役权、典权等用益物权，抵押权等担保物权，从权利客体上分包括土地物权、房屋物权、其他建筑物物权、附着物物权如林权、草原权等以及比照不动产登记的船舶、飞机、机动车辆等物权，还有各种各样的特许物权如取水权、渔业权、狩猎权、探矿权等，将所有这些不动产物权全部统一到一个登记机关，既不现实，也无必要。笔者的设想，可以以土地登记为基础，将土地物权（包括土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权、农地承包经营权、土地典权、土地抵押权等）、房屋物权（包括房屋所有权、房屋使用权、房屋典权。房屋抵押权等）的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记，但特许物权、比照不动产登记的船舶、飞机、机动车辆物权（包括所有权、使用权及设于其上的抵押权）、林权（包括林地所有权、林地使用权、林木抵押权）、草原权（包括草原所有权、草原使用权）、水权等，可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关，但应规定这些主管部门必须建立对应的登记部门，专司登记职责，并按照统一的登记程序和统一的效力的要求进行登记。另外一个折衷的设想是：由统一的不动产登记机关向这些主管部门派出登记人员。　