第十一讲： 租赁合同（二）
王轶
【关键词】无
【全文】
四、租赁合同的效力
租赁合同的效力，同样包括租赁合同的对外效力与对内效力。我们着重介绍租赁合同的对内效力。租赁合同的对内效力首先通过出租人所负担的合同义务来体现。
出租人的第一项合同义务是交付租赁物并在租赁期间使租赁物符合约定由于租赁合同为诺居性合同，无须将标的物的交付作为合同的成立要件，因此交付租赁物是出租人于租赁合同成立后的一项债务。所谓交付租赁物，是指转移租赁物的占有于承租人，主要现实交付、指示交付和简易交付。承租人不仅应使交付的租赁物处于约定的使用、书益状态，而且在租赁关系存续期间也应保持租赁物的这种适合于约定使用、收益的状态。
出租人所负担的第二项义务是维修租赁物的义务。
除法律另有规定或合同另有约定处，出租人对租赁物有维修的义务。出租人的这项义务实际上是出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延伸。在租赁物需要维修时，承租人可以要求自行维修，维修费用由出租人负担。出租人因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人未交付租金，出租人得行使同时履行抗辩权，拒绝履行其后的维修义务。
由于可归责于承租人的事由导致租赁物毁损时，双方当事人没有特别约定的，出租人仍应承担维修义务。但出租人有权请求承租承担损害赔偿责任。出租人的维修影响承租人对于租赁物的使用、收益的，承租人无权请求减少租金。
出租人的第三项义务是物的瑕疵担保义务。
出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵， 出租人即应承担违约责任，承租人得解除合同或者请求减少租金。双方当事人在订立合同时，承租人已知道租赁物存在瑕疵的，其后不得解除合同。但依据《
合同法》第
233条，如果租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物有瑕疵，仍然可以随时解除合同。
出租人的第四项义务是权利的瑕疵担保义务。
出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使在租人不能依约使用、收益。如因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求养活租金或者不支付租金。
如果出租人无将标的物供承租人使用、收益的权限，或者租赁物因受其他用益物权的限制，致使承艇人事实上不能对租赁物使用、收益的，即发生出租人承担违反权利的瑕疵担保义务所生的违约责任问题。出租人的这种违约责任，其构成要件为：
首先，有第三人就租赁向承租人主张权利的事实发生。如果第三人不向承租人主张权利，即使租赁物上存在第三人的权利，也不发生违约责任的承担问题。
其次，第三人就租赁物向承租人的主张 的权利，妨害了承租人对租赁物的使用、收益。第三人就租赁物所主张的权利，得为所有权、用益物权或担保物权，所主张的所有权、担保物权等权利应发生在租赁合同生效之前， 如果该项权利发生于租赁合同生效后，则因承租人合同生效之前，如果该项权利发生了租赁合同生效后，则因承租人的租赁权具有对抗第三人的效力，承租人仍得对租赁物为使用、收益，自无权利的瑕疵担保总是械。应指出的是，即使第三人所主张的担保物权如抵押权， 设定于租赁合同生效之前，但第三人仅为权利的主张，并无进一步主张权利的实现，此时不发生权利的瑕疵担保，因为抵押权的设定着眼于抵押物的交换价值，尚不妨害承租人对租赁物的使用收益。
