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有关资料表明，在大陆法发展的历史长河中，不动产公示的历史系于抵押权的历史。可以说，作为一种不转移物的占有的担保，为保证其功能的实现，抵押权“本能”地“呼唤”公示以使之可对抗第三人。[⑦]
法国学者莱维（J.Ph..Lévy）在其《物的担保之历史概述》一文中指出：“历史表明，抵押权导致了不动产物权的设立和变动的公示制度。西腊化时代的埃及（Egypte hellenistique）和古西腊的一些城邦（cité grecque）即知晓这一制度，其初始时很粗略，表现为所谓“Les horoi”（设置于土地上的界石或雕刻于房屋墙上的告示），后来即较为精制，设立了所谓“Bibliothèques des acquisitionis”（真正的不动产物权变动登记的公用事业）。相反，古罗马人完全不知晓不动产公告制度，虽其并非不知晓抵押权，但其抵押权制度极不完备。”[⑧]在罗马法上，所有权的转移不得因单独的合意契约（solo consensu）而发生，当事人双方所交换的意思表示（即合意）必须采取一种法定的、正式的形式（包括“曼兮帕蓄”即要式买卖－mancipatio、“拟诉弃权 ”－ in iure cessio [⑨]或“交付”－traditio），由此便赋予了权利的移转以某种公示方法。
而在法国，直至法兰西共和国７年（1799年）２月１１日法律颁布之前，不存在真正的不动产公示制度。
法国古代法[⑩]继承了罗马法的传统，其要求权利的转让必须通过所谓“dessaisine-sisine”[11]而采用明显的外部方式以使之“有形化”。但随时事变迁，这一作法逐渐变得仅具象征性。至于重新出现于１３世纪的抵押权，则不顾柯尔柏[12]１６７３年３月的主张，仍采取不予登记的秘密方式。至１５３９年Villers-Cottenets法令以后，法国仅只对赠与行为设置了登记制度（L''insinuation），[13]其目的在于保护第三人的利益，但其仅限于家庭内部。由于不动产受让人或抵押权人根本无法确定其受让或设定抵押权的财产是否已被出卖给了第三人，或该不动产是否已设定了其他抵押权，故其便导致了交易中的一种严重的不安全。
法国大革命最重要的成果之一是对土地所有权的重新分配，而在这一过程中，出现了抵押权登记制度之最初的改革。法兰西共和国三年（１７９５年）樯月（１０月）９日颁布的法律建立了对一切抵押权的公示制度，以利于保护抵押借贷关系的设立。尤其是法兰西共和国雾月１１日颁布的法律首次建立了几近完善的不动产公示制度以保护抵押权人。这一时期，法国每一行政区（arrondissement）都设立了抵押登记机关，其隶属于财政管理机关。其公示通过在两种不同的登记薄上注册（批准）而进行：一为注册登记薄（le regestre des inscription），适用于抵押权和优先权；一为产权转移登记薄（le regesitre des transcription），适用于其他不动产物权（其可用于设定抵押权）的设定行为或转移行为。唯有不适宜设定抵押权的一些主物权如使用及居住权、地役权等，才可不予登记。根据这一时期的法律，前述权利的设定及转让如不具备公示形式，将导致其不得对抗第三人的法律效果。但这一完善的制度在法国现代社会重新出现之前，仅存续了极短的时间。
毫无疑问，法国民法典的制订深受法国大革命时期立法的影响，但恰恰在不动产登记制度上，法国民法典的有关规定因其“标志着一种深刻的历史倒退”而为后世学者所深感遗憾：如同对于其他领域的财产，法国民法典编撰者在法国古代法关于不动产物权设定与转让可采用“秘密状态”的做法和法兰西共和国七年颁布的法律对之所设定的整体登记制度之间进行了折衷。该法典仅规定了协议（意定）抵押权的公示 ，而已婚妇女及被监护人的法定抵押权及更为重要的不动产所有权有偿转让行为，则仍可不经登记而在当事人之间秘密进行。
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