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论建设工程价款的优先受偿权

  此处所述承包人的义务是指承包人如果合法占有建设工程,其从催告发包人付款至折价、拍卖建设工程期间应尽的义务,主要有两个方面:一是应以善良管理人的注意保管建设工程,做到保障建设工程的安全,并且不为自已的利益利用建设工程;二是在发包人已清偿了建设工程价款或为清偿工程价款提供担保的情况下,承包人应向发包人移交建设工程或依约定继续施工。
  三. 工程价款优先受偿权与抵押权的关系
  发展商(发包人)全部使用自有资金投入房地产项目在现实生活中是不多见的,绝大多数发展商采用抵押贷款的办法筹措建设资金。一旦发展商不能及时还贷,银行主张实现抵押权时,发展商同时还拖欠承包人的建设工程价款,我们该如何处理银行与承包人之间的利益冲突呢?工程价款优先受偿权能否对抗“担保之王”的抵押权呢?
  根据《担保法》第三十三条之规定,债务人不履行债务时,债权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。《合同法》第二百八十六条规定:“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”如果两者同时成立,哪个更优先呢?笔者认为,工程价款的优先受偿权应优先于抵押权之优先受偿权。理由有二:首先,工程价款的优先受偿权无论作为法定抵押权还是留置权,均是《合同法》直接赋予承包人的权利,是法定优先权,它并不取决于发包人与承包人的约定,而抵押权则是当事人协议确定的,并须经抵押登记方为有效;其次,建设工程的建造过程是承包人之管理人员、技术人员和施工人员劳动凝结的过程,正是承包人的劳动使该工程增值,因此,建设工程价款包含了相当部分的劳动报酬,根据惯例,劳动报酬是应当优先受偿的。《批复》也确认了承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。另需指出的是,工程价款的优先受偿权是对整个建设工程而言的,也就是说,工程价款可以就整个工程折价或拍卖的价款优先受偿;而根据《担保法》第五十五条之规定,房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物,对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。


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