(2) 在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之后至该建设工程房屋所有权初始登记之前。
前文已述，在此阶段，发包人可以依法将建设工程转让给有房地产开发资质的受让人或将商品房预售给有相应资格的买受人。因此拍卖时，只须对建设工程受让人或商品房买受人的资格依法进行审查，确认其具有相应资质（或资格）即可。
(3) 建设工程房屋所有权初始登记之后。
在此阶段，拍卖建设工程也无法律障碍，只须对竞拍人的资格依法进行审查，确认其具有受让资格。
那么，承包人申请人民法院依法拍卖须经过怎样的程序呢？是依法提起诉讼，进入执行程序后拍卖呢？还是径直进入拍卖程序呢？笔者认为，人民法院只须对承包人的申请作形式审查，确认其债权数额是确定的，且发包人逾期未付，经承包人催告仍逾期不付，即可委托拍卖行拍卖。这样既使承包人的债权能尽早实现，也可使该建设工程能尽早竣工或投入使用，实现其经济价值。如果发包人有证据证明或人民法院审查查明承包人的申请不符合拍卖条件，人民法院可转入普通诉讼程序，通过审理确认承包人的债权。
值得指出的是，《
担保法》规定当事人可以协议拍卖、变卖抵押物、质物、留置物，这本是可以采用的效率较高的处分方式，《
合同法》第
二百八十六条却没有规定。
6. 不宜折价、拍卖的情形
根据《
合同法》第
二百八十六条的规定，并非所有建设工程均可以折价、拍卖，不宜折价、拍卖的建设工程是由其自身性质决定的。哪些建设工程是不宜折价、拍卖的呢？《
合同法》未作规定，最高人民法院也未予以解释。笔者认为，不宜折价、拍卖的建设工程应仅限于以下两类：一是军事工程、保密工程、市政工程，二是用于公益事业的建设工程。
7. 优先权的范围
发包人未按照约定支付价款，其对承包人的债务不仅包括工程价款本身，还包括依法或依约应承担的违约责任（包括承包人因发包人违约所造成的损失）。承包人的优先受偿权是否涵盖其对于发包人的全部债权呢？《批复》作了否定的回答。《批复》第三条规定建设工程价款仅包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，但不包括承包人因发包人违约所造成的损失。依此解释，优先权的范围仅限于工程价款自身，那么承包人为支付相关费用而实际承担的利息是否应纳入优先权范围呢？如果工程承包合同约定的是闭口价，是否需要另行核定承包人的实际支出费用呢？《批复》显然没有给出答案，这些都会成为纠纷双方争执的焦点。笔者认为，利息损失不同于承包人的其他损失，它是承包人实际支出的费用，应纳入优先权范围。而对于闭口价合同，只要法律没有强制性规定必须按定额决算，对闭口价应予认可，无须另行核定其实际支出，即可主张优先权。
8. 承包人的义务
