(2) 在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之后至该建设工程房屋所有权初始登记之前。
在该阶段，建设单位（发包人）可以依法将建设工程转让给有资质的受让人或将商品房预售给特定主体的买受人。虽然相关法律、法规没有直接明确建设工程受让人的资质条件，但是在此阶段，建设工程尚属“半拉子”工程，根据我国房地产开发管理的相关规定，该类工程的建设主体应当具有房地产开发资质。而作为施工企业的承包人通常并不具有房地产开发资质，因而承包人一般不能作为建设工程的受让人。但是，也有一些施工企业隶属于某一个大的企业集团，该企业集团拥有房地产开发企业，能否以该房地产开发企业作为受让人呢？从《
合同法》第
二百八十六条的条文字面解释看，只有承包人自己可以与发包人协议折价。但是该条规定的立法宗旨是为了保护作为债权人的承包人的利益，基于此，由承包人的关联企业受让该建设工程应属允许之列。
至于商品房预售的买受人的资格限定，主要表现为在中国很多地区，商品房均有内外销之分，内销商品房的买受人只能是中华人民共和国境内的内资企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份的中国公民，在境外留学或工作未取得长期居留权的中国公民，境内外商投资企业只可以购买居住房屋供本单位员工居住。因此，如果承包人系境内内资企业，即可与发包人以商品房预售形式协议折价；如果承包人系境外企业或境内外商投资企业，只能就外销商品房与发包人以商品房预售形式协议折价，如果就内销商品房与发包人协议作价，应按市场价交纳或补足土地使用权出让金，办理外销土地使用权出让手续（当然，境内外商投资企业购买居住房屋供本单位员工居住的除外）。承包人在与发包人签订预售合同后，以预售房款抵销建设工程价款，然后承包人可以转让其预购的商品房以最终实现其债权。
(3) 建设工程房屋所有权初始登记之后。
建设工程房屋所有权初始登记后，无论其房屋的性质如何，均可自由转让（若向无受让资格的人转让，只需补地价即可），因此，承包人可以与发包人就建设工程进行协议折价。
5. 关于拍卖的适用
承包人将建设工程变价的另一种方式是申请人民法院将该工程依法拍卖。拍卖在何种情形下可以适用呢？本文依然按建设工程的形象进度进行分析：
(1) 在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之前。
前文已分析，在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之前，任何形式的转让均是违法、无效的。拍卖也是转让的一种形式，依照相关法律、法规，在此阶段是不能拍卖建设工程的。如果是这样，承包人既不能与发包人协议折价，又不能申请人民法院依法拍卖，承包人的债权就无从保障。笔者认为，在此阶段禁止当事人自由转让房地产，对于抑制炒卖“地皮”行为、抑制房地产市场的过度投机均有积极意义，但是如果建设单位由于种种原因，在房地产开发的起始阶段就造成“死盘”，对房地产市场的健康发展也是不利的。有鉴于此，一些地方政府部门采取变更开发主体的方式让新人“接盘”，这是一种很现实、也很积极的做法。因而，在此阶段，也应准许人民法院依法拍卖建设工程，政府部门应当予以积极配合，为受让人变更项目开发主体。
