房屋竣工验收到底谁说了算
饶剑刚
【关键词】房地产 竣工验收
【全文】
案情：
2002年6月份，赵先生与某开发商签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定赵先生购买某开发商开发的商品房一套，开发商应当在2002年10月1日前将经验收合格的商品房交付给赵先生使用。合同签订后，赵先生按约定付清了全部房款。2002年9月30日开发商通知赵先生办理收屋手续，赵先生要求开发商出示建筑工程质量监督机构出具的《竣工验收备案证》。开发商声称，赵先生所购房屋已经竣工验收合格，有开发商会同勘察、设计、施工、工程监理等单位制作的《工程竣工验收报告》为证，但尚未取得《竣工验收备案证》。赵先生认为，房屋竣工验收的标志是建筑工程质量监督机构出具的《竣工验收备案证》，开发商未取得该证书，即表明所购房屋尚未竣工验收，不具备交付使用的条件，购房者有权拒绝收屋，并追究开发商逾期交房的违约责任。在多次协商未果的情况下，赵先生将开发商告上了法庭，要求开发商支付逾期交房违约金。
分析：
本案中，原被告双方对“房屋必须经竣工验收合格方可交付使用”这一点并没有异议。争议的焦点在于：是取得了《工程竣工验收报告》就可以交付使用了，还是必须取得《工程竣工验收备案证》后才能交付使用；更进一步说，房屋竣工验收合格到底谁说了算，是开发商还是建筑工程质量监督机构。
事实上，建筑工程竣工验收制度在2000年初随着国务院《
建设工程质量管理条例》的颁布实施发生了很大变化。2000年1月10日《
建设工程质量管理条例》颁布实施前，建设工程的竣工验收是由建筑工程质量监督机构组织实施的，验收合格的标志是建筑工程质量监督机构出具的《单位工程质量等级评定证书》，如果该证书评定的等级为合格或优良，则房屋具备交付使用的条件。在这种情况下，建筑工程竣工验收是否合格由建筑工程质量监督管理机构一家说了算。《
建设工程质量管理条例》颁布实施后，组织竣工验收的责任（权利）落到了建设单位（即开发商）的头上。该条例第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告（建设工程竣工报告由施工单位提供——笔者注）后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。这条规定的组织验收单位与以前规定的完全不同，建设单位而不是建筑工程质量监督机构或其他单位，可以而且“应当”组织相关单位进行竣工验收。这一规定实施后，在实际竣工验收工作中，开发商的意志起了很大的主导作用，开发商取得竣工验收报告比以前容易得多。有些人一方面对法律的这种变动不了解，另一方面在习惯上认为房屋竣工验收是工程质量监督机构的事，只有工程质量监督机构出具的验收合格证明才是最权威的，开发商无权组织验收，开发商的验收报告不可信，因此产生纠纷。
另外，《
建设工程质量管理条例》还规定了工程竣工验收备案制度，这也使一些人，象本案中的赵先生，对工程竣工验收的效果产生了误解，认为工程竣工验收报告必须经过备案后才算有效，房屋才能交付使用。该条例第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。其实，这种备案制度的作用在于对建筑工程竣工验收工作进行监督，而不是重新做一次权威的竣工验收报告，也不是对竣工验收报告进行批准。而且，该条例第四十九条还规定：建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。这一规定在说明建筑工程竣工验收备案制度的作用的同时，也再一次表明了在竣工验收合格后备案之前房屋就可以交付使用了，否则就没有“责令停止使用”一说。
