房屋租赁权转让与转租不能混淆
饶剑刚
【关键词】房屋租赁 房屋租赁权转让 转租
【全文】
在现实的房地产管理工作中，笔者发现有许多群众，甚至有不少从事房地产管理工作的干部职工对“房屋租赁权转让”和“转租”这两种行为分不清楚，有些人还以为“房屋租赁权转让”简称“转租”。其实，这是两个差别很大的概念，两者产生的法律关系也很不相同。让我们通过一个案例来说明这个问题。
一、案情简介
2000年10月5日于某租用了王某的一处门头房用于开办一个理发室，租期三年。一年后，于某想解除租约，王某不同意并称除非于某找到另外的租客来顶替他。正好此时于某的一位朋友谢某看好了这一处门头房，想租下来开一个小型鲜花店，表示愿意代替于某继续租用。在取得了王某的书面同意的情况下，于某和谢某签订了一份房屋租赁权转让合同，并将房屋交给了谢某使用。后来，谢某对该房屋进行了必要的修缮，根据原租赁合同，修缮费用应由出租方承担，但此时王某已出国，于是谢某找到于某，要求于某支付修缮费用。谢某的理由是：他是从于某的手中转租到的王某的房子，于某是转租人，根据《
城市房屋租赁管理办法》第
三十条规定，转租人应承担转租合同规定的出租人的义务，所以于某应该支付修缮费。于某则否认说，他已退出了该租赁关系，不应该承担任何义务。2002年9月25日，谢某提起民事诉讼，将于某和王某列为共同被告。法院经审理，认为于某作为转租人应承担出租人的义务，应先行支付修缮费，再向原出租人追偿。由于王某滞留国外，经传唤拒不到庭，法院做出缺席判决，判决王某向谢某支付修缮费，于某承担谢某的利息损失。
二、案例分析
首先笔者不赞成法院的判决，于某不应承担任何责任。笔者不同意法院判决的关键原因是法院混淆了转租与租赁权转让的概念。
转租与租赁权转让有其内在的联系，两者同属房屋租赁的第二层次，都是基于原租赁合同对租赁权的处分，但两者之间也是有很大差别的。他们之间的关系可以用下图表示：
（很遗憾，不能显示）
房屋转租与租赁权转让两者的不同之处表现以下几个方面：
1、两者的标的不同
