三 、个人住房抵押贷款证券化概述及意义
　　（一）个人住房抵押贷款证券化概述
　　个人住房抵押贷款证券化首创于美国，由于成效卓著，其做法被许多国家借鉴。个人住房抵押贷款证券化，经典意义上来说，是指个人住房抵押贷款发放银行作为发起人（Originator）,将其持有的抵押贷款债权真实出售（Real Sale）给特设机构（Special Purpose Vehicle, SPV）,SPV将购买到的抵押贷款债权“打包”（Repackage）、重组，信用增强（Credit Enhancement）后，以之为担保发行抵押贷款担保债券（Mortgage Backed Securities, MBS）给投资者的过程。其操作流程可用下面的简图表示（见图表四）：　 (无法显示)
　
　 权益流动　　　　 图表四
　　　　　　　　　　　　　　　
　 资金流动　　　　　　
　　　　　　　　　信用增强
　　
　　个人
　　借款人 贷款银行 特设机构 投资者
　　　　　　　　　
　　　　抵押贷款　　抵押贷款债权出售　　　 发行债券
　　　　　　　（真实出售）
　　1． 组建特设机构（SPV）。它是购买个人住房抵押贷款债权，发行MBS的独立金融实体。
　　2． 发起人银行将个人住房抵押贷款债权真实出售给SPV，即该债权自出售完成始就从发起人银行的资产负债表中销去，不再是银行资产了，发起人银行不再对该债权有任何权利、义务，投资者对发起人银行也无追索权（ Without Recourse）。
　　3． SPV将购得的个人住房抵押贷款债权按不同的期限、利率水平等因素进行重组，以等量、同质的现金流为基础组成若干个抵押贷款债权池（Mortgage Pool, MP），经内部评级后，将MPs分成不同等级。
　　4． SPV采取各种方法对不同的MPs信用增强（主要是由政府、资信强的金融机构担保支付本金利息给MBS的投资者）。以达到发行债券的信用级别或吸引更多的投资者。
　　5． 对MPs信用增强后，以MPs未来的现金流为担保向投资者发行MBS。
　　6． SPV发行MBS筹集到资金后，向发起人银行支付出售抵押贷款债权的对价。
　　7． MBS发行完毕后，可以申请到证券交易所挂牌上市，SPV通过对MBS的经营以获得收益。
　　（二）对我国的现实意义
　　1. 成功地克服个人住房抵押贷款制度的内在缺陷，化解商业银行运作过程中的制度风险。
　　首先，发起人银行把抵押贷款债权出售给SPV是一种未来收益的提前套现行为，它盘活了银行的长期债权，从而增强了银行资产的流动性。银行能利用及时变现的资金再发放个人住房抵押贷款，而个人住房抵押贷款规模的扩大，为其证券化的进一步发展创造了条件。这有利于房地产市场与金融市场的良性循环。
　　其次，由于发起人银行是把抵押贷款债权真实出售给SPV，这部分债权代表的资产就从银行的财务报表中销去，从而降低了银行资产负债率，提高了银行的盈利水平，也相应地提高了银行的资本充足率，在满足了法律要求的同时，腾除了更多的融资空间。

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