我国个人住房抵押贷款证券化势在必行
 Securitization of Home Mortgage Credit in China is Imperative
饶剑刚
【摘要】本文的主要内容是：首先，提出问题，通过分析我国个人住房抵押贷款市场需求旺盛但发展相对缓慢的现状，指出其根本原因是我国个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷；其次，分析个人住房抵押贷款制度的内在缺陷和制度风险，指出必须采取方法规避这种潜在的巨大的缺陷和风险；最后，阐述个人住房抵押贷款证券化及其对规避缺陷化解风险的作用和对房地产与金融市场的意义
【关键词】个人住房抵押贷款 制度风险 证券化
【全文】
一、 我国个人住房抵押贷款市场现状分析
据中国人民银行统计，截止1999年底，我国居民储蓄存款余额高达59621.8亿元，到2000年9月，已经达到63243.27亿元 。与此同时，我国的商品住房空置量也在成比例增长（见图表一），另据中国统计信息网(http://www.stats.gov.cn)报道，2000年1~10月份全国商品房空置面积增幅为11.9%。
图表一 单位：万平方米
年份 1994 1995 1996 1997 1998 1999
商品住房
空置量 2512 3882 4662 5202 6000 6787
这是一个很矛盾的现象。如果按3000元/M2的价格计算，消化6787 万M2的空置商品住房需要资金2036.1亿元，只占同期居民储蓄存款总额的3.4%，考虑到3%~6%的合理空置率的需要，所需的消化资金更少。这同时也表明，如果这6万亿的居民储蓄存款的其中一部分（10%）能流转到商品住房消费领域，这点空置商品住房会供不应求（当然，住房综合质素太差的除外）。另一方面，虽然我国有6万亿的个人储蓄存款，但仔细分析一下不难得知，其中的70%的部分只由30%的人拥有。“有钱人不缺房，缺房人没有钱”。 因此，合理、高效的投融资机制是盘活房地产市场，满足普通居民购房需求的关键。中国急需这样的投融资机制。
商业银行的个人住房抵押贷款业务（通常所说的按揭业务）正是在这样的背景下应运而生。1998年5月9日
中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，按揭业务有了法律依据。市场需求巨大，在政府、央行一再颁发法规、政策的号召和指令下，各商业银行都曾有过积极的响应，个人住房抵押贷款市场在1998年活跃了一阵。但是在1999年，商业银行的热情慢慢冷却了下来，并逐渐趋于理性，主要表现为贷款条件较苛刻，贷款额度较低，贷款期限较短等。老百姓还是抱怨买房贷款难。
