一篇商场转租纠纷的代理词
罗永生
【摘要】正当转租应依法保护，非格式条款优先于格式条款
【关键词】正当转租/无因管理/格式条款/非格式条款/冲突/连锁反应
【全文】
代理词
审判长、审判员：
百利鑫国际有限公司（下称百利鑫）诉广州市粤图实业发展有限公司（下称粤图）房屋租赁纠纷一案，作为被告粤图的诉讼代理人，现就本案的事实和法律方面发表如下代理意见,供合议庭参考：
一、关于合同的效力问题
百利鑫与粤图在平等协商的基础上分别于1999年7月19日和1999年12月2日签订了分别以广州市东区合群一马路99－107号首层、二层物业以及三层、四层物业为合同标的房屋租赁合同，以上合同办理了约定的公证手续，并在房管部门办理了登记备案。合同同时满足了生效的约定条件和法定条件，合同已生效。合同双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。民事主体在进行民事活动时，无论是行使权利还是履行义务都应当遵循诚实信用原则，应当遵守法律，行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法缔结的合同，受法律保护。
二、关于转租问题
转租是承租人以其承租的全部或部分房屋，让渡使用权于第三人，从中收取一定金额作为对价的行为。转租分正当转租和不当转租。所谓正当转租，就是承租人在征得房屋所有人的同意后，在租赁期限内将承租房屋的部分或全部转租给第三人。正当转租也称有权转租，也就是说，承租人在实施转租行为时其权利来源具有正当性。《
城市房屋租赁管理办法》明确规定，承租人经出租人同意后在租赁期限内以将其承租的房屋部分或全部转租于第三人。两份合同的《补充协议》第二条都约定：协议生效后，甲方（百利鑫）同意乙方（粤图）按照出版市场的设计方案，对该物业进行统一装修后招商分租；出版市场的设计方案，对该物业进行统一间隔装修；间隔装修费用由乙方自行承担。甲方协助乙方办理相关之分租手续。百利鑫给粤图的《同意转租函》也明确表示：“本公司（百利鑫）同意以上房地产租赁契约（即穗租收20990035号合同和0209901084号合同）第六章第二款，按补充协议第二条执行。本公司（百利鑫）同意贵公司（粤图）将以上物业在开发图书出版市场（含写字楼或仓储用房）的前提下，转租、分租或以租赁权与他人合作，联营，并且不再重新议定房租……。如将以上物业改为非图书出版市场（如酒楼或夜总会），应事先征得本公司（百利鑫）书面同意”。《补充协议》第二条中的“分租”是间隔开来招商转租之意。《同意转租函》是对《补充协议》第二条的再次确认并对有关费用的承担予以说明。粤图的转租已征得百利鑫的同意，转租行为发生于房屋租赁合同生效之后；转租没有超出粤图的经营范围，企业法人营业执照的经营范围中明确标明有“商铺租赁”的经营项目；并且转租后房屋同样用于图书出版市场，没有改变合同约定的用途。因此，粤图的转租不是百利鑫所称的擅自转租，而是正当转租，依法应予保护。
