不动产物权变动与登记制度（2）
陈训龙
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第三、在这些国家，由于物权以公示为基础，因此在不动产和一些动产他物权的设立上，都也必须采取强制登记的制度，这使国家可以方便得知物的权利归属，对物的管理尤其是征税来说显得非常的简单。
第四、真正权利人的利益可以通过登记制度的完善来得到保障。主要有（1）登记异议制度，真正权利人发现登记错误时，可以向登记机关提起登记异议程序，来注销原登记；而在第三人已经善意取得不动产的所有权时，真正的权利人还可以通过（2）国家赔偿以及侵权赔偿的双重手段得到救济；而且（3）采取登记生效主义的国家一般对登记机关以及登记人员的素质要求比较高，通过这些手段来达到对权利人的保护。
但是登记生效主义还是存在一些缺点，也多为学者诟病，主要有以下几个方面：
第一、对意思自治原则的妨害。前面谈到过，在近现代对所有权的限制是社会经济发展的必然之理，在法律上也已经明确[6]。而物权的公示本身依前述仅仅是权利人保全自己权利的手段，因此可以说是权利人的一项权利，既然是权利，当事人自己可以决定是否行使，法律似乎不应对当事人的意思进行干涉。反对的学者就认为采取登记生效主义使国家公力对私权干涉过重[7]。
第二、采取登记生效主义，必须采取强制登记的形式，但这样会使人们的财产现于公众，尤其是登记生效主义主要适用在不动产物权上，而不动产价值甚大，往往是一人或家庭的最重大的财产，因此这样作是否有必要，也引起不少学者的争论，国外在立法时也存在这样的争论，例如法国采登记对抗主义的理由之一就是不使财产过分暴露于公众之下[8]。还有德国动产
担保法制定时也是如此，因工商业的一致反对而放弃了登记制度[9]。
第三、有些学者认为采取强制登记的制度，会使交易的成本过大，因为我们知道登记的手续和程序比较烦琐，另外登记的费用也慢慢成为一笔不少的支出。另外与权利人进行交易时还必须查询登记簿，这也提高了交易的成本，因此采登记生效主义对交易成本增大不少。
第四、采取登记生效主义，由于要给予登记权利正确性推定力以及其他一些效力，因此要求登记机关一般采取实质审查的制度，从而对登记机关和人员的要求相当高，否则就会影响第三人信赖的基础，因此一国一般需要较为完善的登记制度方能真正达到较好的效果，国外也有类似的情况存在，如日本民法当初采取登记对抗主义也有这方面的考虑[10]。
