不动产物权变动和登记制度
陈训龙
【摘要】物权变动制度是物权制度中非常复杂且引起争议较大的一项制度，关系众多人之利益，而登记作为不动产物权变动的公示要件，已经在各国的立法中得到认可，因此对登记在物权变动制度中的作用的探讨应该是非常重要的。本文通过对登记制度的产生历史的考察和不同效力的考察，认为登记是权利人保全物权的一种手段，但立法对登记赋予不同的效力，在制度的建设方面会有很大的不同，正是这些配套的制度使得不同的效力下，立法侧重保护的利益会有很大的不同，我国物权立法时，对此不可不察。
【关键词】不动产物权变动 物权公示 登记生效主义 登记对抗主义
【全文】
一、引言
所谓物权变动，使指物权的产生、变更、移转和消灭，它是物权制度中一个非常重要而又非常复杂的制度，在各国物权立法的过程中，引起的争论也非常大，其中最重要的问题之一，就是物权变动的效力发生的问题，也就是学者们所称的物权变动的模式选择的问题，各国的立法例大不相同，我国学者间的争论也很大。对模式的选择往往体现各国物权立法的背景、国情和立法的价值取向，何者较优不可一以定论，而在其中，尤其是不动产物权变动的过程中，登记是否作为其要件之一，登记的效力如何，直接决定了该模式的选择。本文试图通过对登记效力的考察，来探究不同的效力模式下，物权变动制度应如何进行建构，以期对我国物权立法有一点意义。
物权变动，依发生原因分，可分为依法律行为而发生的物权变动和非以法律行为而发生的物权变动，后者的原因主要有依事实行为如先占，依国家公力如征收、法院强制令等原因发生物权变动的结果，由于依法律行为而发生的物权变动的情况在现实生活中最常见，且学者争论亦最大，故本文主要探讨在有原因行为的情况下物权发生变动的情形。在以法律行为而发生不动产物权变动的情况下，交易物的权利归属显得非常重要，如果是在有权处分的情况下，通过交易，对方也能取得最终的权利，无论权利变动是否公示都不重要；但若是无权处分，真正的权利人的利益和第三人的利益就会冲突，保护任何一方的利益都会损害另一方的利益，这显然非立法者所愿。因此为了促进交易的进行，立法就要解决两个问题，第一尽量保障交易是有权处分的交易；第二，若是无权处分，则考虑立法的价值取向选择保护一方的利益，但在制度上给另一方给予救济。
二、物权变动公示之必要
