区分所有建筑理论告诉我们,业主对物业管理自治的行使即管理方式,主要可以归纳为以下几个方面:一、自主管理方式与委托管理方式 二、管理人方式与非管理人方式 三、法人与非法人管理方式。第一类管理方式为最基本的分类,另外几类本文不作涉及。所谓自主管理,系指所有权人自行执行管理业务或彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。自主管理又依人数之多寡分为直接管理与管理的团体组织管理二类。于区分所有权人人数较少时,由各区分所有权人直接管理。此次,共同业务的管理意思依共有理论予以决定,并以相互分担方式予以执行。在区分所有权人人数众多时,相互间构成一个管理团体,如管理并维持共同事务及共用部分,该管理团体以全体区分所有权人为其构成成员,承租人以规约有明文为限,得为构成员。目前在我国,对区分所有建筑物管理上,最普遍的仍应是团体的自治管理。
对一幢区分所有建筑物来说,其业主少则几十人,多则上百成千人,因而,对该不动产共有部分进行管理,单靠个人是办不到的,只有全体区分所有人共同管理,共同自治,形成共同的管理意志,才能实现的对建筑物的管理。因而,在现代高层多层区分所有建筑物中“各人自扫门前雪”这样一种传统意识显然不相时宜。每个人都有自己的个人利益,会产生对共有物的维持、改良、利用、处分的不同的个人意志,而按照每个人的个人意志就无法管理共有物,因而对区分所有建筑物的管理,应当是每个业主组成的管理团体来管理,而自治管理团体的管理方式是可以多样的。
在法国,依现行住宅分层所有权法第14条,若有2名以上拥有建筑物不同部分的区分 所有者,即应存在区分的有权人管理团体。而且,该2名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体,并各自成为该管理团体之构成员,依法律,该团体是有法人人格的团体。
在德国,该“住宅所有权人共同体”既包括由2名住宅所有权人构成的情形,亦包括由约1300名住宅所有权人构成的情形。另德国不承认住宅所有权人共同体具有法人人格。还的美国、日本、新加坡等关于区分所有建筑物管理方面都有不同的法律予以调整。
从以上可看出,自治团体管理在各国相当普遍。团体意志是共同利益的体现,是共同管理的前提,是团体自治的核心,是形成团体力量的关键。
当然,团体自治是建立在个人参与上的,离开了个人的参与,团体自治从何而言。团体自治是在团体成员享有的参与自治表决权、选举权、建议权和监督权之基础上的。只有团体成员的积极参与,才能形成强有力的团体自治管理,各团体成员应当有服从团体管理、履行义务的责任。只有加强业主团体自治,才能形成团体的共同合力,营造出良好的物业居住环境。
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