四、以未结清建设工程款的房产抵押
以未结清建设工程款的房产抵押，或虽工程款已全付，但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料。对于该种欺诈情形，极为容易被贷款银行的业务人员所忽视。因为有抵押物变卖款项“优先受偿权”，人们通常认为房产抵押了就相当于进了保险柜，这一认识是相当危险的。因为拖欠工程款也对房屋变卖款项享有“优先受偿权”，而且最关键的是，拖欠建设工程款的“优先受偿权”要“优先”于抵押的“优先受偿权”。这正是未结清建设工程款的房产抵押风险之所在。
《
合同法》第
286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
五、以集体所有土地上的房产作抵押
以集体所有土地上的房产作抵押的贷款纠纷也时有发生。如位于农村集体土地上的化肥厂欲购买一套化肥生产设备，因资金不足，向银行申请贷款。银行提出贷款须提供担保，化肥厂提出用厂房作抵押担保，双方遂签订了《抵押贷款合同》。该合同规定化肥厂以其房产作抵押向银行贷款100万元，贷款期限为4年。后来，化肥厂因经营不善濒于倒闭，无力偿还银行贷款。银行遂向法院起诉，要求实现其抵押权以清偿化肥厂债务。
根据我国《
民法通则》第
八十九条第二项规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。”根据上述规定，抵押权的实现方式为折价或者变卖抵押物，并从卖得价金中清偿抵押人的债务。本案是房产抵押纠纷案，抵押标的物是房产，抵押权的实现不论用何种方式，处理抵押物——房产时，都涉及到房屋的地基——土地，即折价或变卖房产必然会附带将土地折价或变卖土地。而本案中化肥厂的房产附属于村集体所有的土地上，按照我国现行法律的规定，集体土地不以能转让。这就会使法院和当事人处于两难境地；若不转让土地，房产无法折价或变卖；若转让土地，又违反法律。
在处理本案时，有人提出了三种方案：第一种方案，在不转移土地所有权的情况下出卖抵押物。具体地说，就是在该土地所在的向阳村的范围内变卖或拍卖该房产。若该村的企业或个人买受该房产，则不发生土地所有权转移问题。出卖所得的价金，优先清偿抵押担保的债权。第二种方案，在国家将抵押人占用的土地征为国有的情况下，将该地块连同其上的建筑物整体出让，然后将出让所得中属于抵押物的那一部分价金付给抵押权人。第三种方案，如果该化肥厂已具备破产原因，可以通过破产清算程序，对该厂进行整体拍卖，然后由清算组及有关当事人办理土地征用和土地使用权出让手续（如果由向阳村购买，则可不办理土地手续）。这样，在破产分配中，银行可以从抵押物的价金中优先受偿；如未获全部清偿，其余部分的债权还可以加入普通债权的清偿分配。
