1、 房、地两部门各自为政，造成重复抵押问题。
有些地方对于房地产的抵押，实行房产管理部门与土地管理部门分别登记的制度。主要有三方面的影响：一是重复登记，使抵押当事人无所适从；二是时房屋、土地他项权利登记时间的差异；三是加重抵押人的负担。
2、 地方政府规定，工商行政管理部门办理房地产抵押登记，无法确保登记的有效性及安全性。
二、登记机关擅自设定抵押期限（权利存续期间），违背了物权法的基本原则。
有的地方行政部门在抵押登记中设定“权利存续期间“，并将他项权利存续时间规定为一至两年，最长不超过三年。按照担保原理及法律规定，抵押权与其担保的债权应当同时存在，而这种权利存续期间的要求违反法律基本原则。
担保法司法解释对此作出明确规定，即规定登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。由于司法与行政部门各成系统，而且司法解释也不是法律，所以登记中设抵押期限的现象仍然存在。
三、房地产以物抵贷中的法律问题。
1、 房地产开发商担保问题。
《
公司法》第
60条规定，董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保，
担保法司法解释对此又进一步明确该担保合同无效。但房地产贷款中普遍存在与该规定冲突的现象，就是房地产开发商贷款问题。目前在商品房销售中，特别是预售商品房的销售，由于尚未取得房产证，无法办理抵押手续，银行往往要求房地产开发商进行担保，在取得房产证后办理了相关的抵押手续，开发商再解除保证。
由于法律对此担保的禁止性规定，对银行的该项经营形成障碍，对银行业惯例的做法给予了冲击。
2、 开发商回购的法律性质问题。
与上一个问题相似，银行在办理房屋抵押贷款时，为了对还款形成可靠的担保，常常要求开发商给予回购，即当借款人到期不能归还贷款时，由开发商购回房屋，并优先归还银行贷款，这在银行房地产贷款中也是较为常见的方式。由于对回购在法律上没有明确的规定，在其定性上存在不同的意见。对于开发商的回购行为属于担保还是购销，没有明确定性。从行为的表面现象看，是开发商与购房人之间的买卖关系，但从行为的实质上看是开发商对银行的担保关系，而且银行也以此作为住房贷款抵押的补充担保。（略讲深圳案件）
