（三）强化集体土地所有权与使用权的权能
　　现代物权法的发展趋势是从注重物之归属的静的安全到物之流转、使用的动的安全和效益，以实现物的最大限度的经济价值。在这种环境下，集体土地所有权的权能突出地表现在收益与处分权上。因此，首先应当严格区分村的行政性开支与社区功能性开支，让土地的主人真正地享受到所有权的收益。其次，应严格界定土地征用条件，非基于“社会公益”目的不得征用，而由集体土地所有人直接与需地单位洽谈协商转让土地使用权的价金（当然农地转为非农业用地时应当得到县级以上土管部门的批准）。
　　按照现代民法的一般观念，权利本身可以成为一种财产，从而成为一种权利客体。权利主体对于其权利，拥有相当于所有人的支配地位。因而应当充分保护集体土地使用权人对土地的占有、使用、收益、处分等各种权能。收益权与处分权是占有权和使用权的具体表现，收益权是指使用者向所有者交纳地租以后的部分收益归已的权利包括转让土地使用权时获得的差价收益。处分权则包括租赁、转让、抵押、赠予、继承等权利。强化集体土地使用权就要求使用权人享有不经所有权人同意即可处分其权利的能力并享有充分的处分方式；同时要防止所有权和行政权不当膨胀；在国家征用土地时，应当把集体土地使用权人提升到当事人和受补偿人的地位。
　　（四）完善集体土地使用权的流转机制，实现农业规模经营
　　适应市场经济要求的现代化农业的根本标志是农业劳动生产率的巨大提高。一般而言，只有资本使用型技术进步才能带来农业生产率的革命性变化，而劳动使用型技术进步虽可能带来土地产出率的提高，但对劳动生产率的提高却贡献甚微。而在农户初始经营规模的超小化和凝固化的状态下，农户对技术进步的理性选择必然倾向于劳动使用型。因此，规模化经营是农业现代化的必然选择。而农民在积极探索规模化经营的经验中反映了一个基本问题：即要实现规模化经营，就必须解决好土地资源的合理流动问题，关键是完善集体土地使用权的流转机制。
　　鉴于前文分析，我们认为集体土地使用权的流转范围应突破社区的樊篱；其次，应建立完善的地产市场，使不同的权利人都能通过地产市场从土地上获得财产利益，让土地的商品经济属性充分展示。为配合地产市场的形成，还要建立和完善土地等级评估制度、土地登记制度、地籍制度等。
　　最后，应确立充分的流转方式，建议包括：出租、抵押、转包、质押、转让、入股等。下文就其中的转让、抵押、入股等方式作进一步分析：
　　1、转让。转让是指集体土地使用权人将自己享有的权利依法转移给其他公民、法人的行为，其实质是土地使用权人的变更。具体方式有出售、交换、赠予和继承。而《中国物权法草案建议稿》第245条规定：“农地使用权人不得将其农地使用权转让给他人”，其理由是防止农村两极分化、出现无地少地的农民。[注22] 对此规定，我们难以苟同。首先，农地使用权的转让权是使用权人权利的重要组成部分，禁止农地使用权的转让，实质就是剥夺了农民生产经营的自主权利。其次，农业是投入大、产出慢的产业，法律应当允许农地使用权的自由转让，以此保障农地使用权人的长期农业投入能够通过农地使用权转让的方式回收，增强农地使用权人投资农业的信心和积极性。[注23] 复次，这种立法思路以“公平”为价值取向却牺牲了效率，最后维护的只是落后的公平。最后，农村城市化是未来农村发展的方向，禁止农地使用权的转让，无疑人为地延缓了这一进程，又不利于农业的规模化经营。起草者可能认为能以《建议稿》第242条“允许农地出租”来弥补，其实不然。[注24] 另外，禁止土地转让的规定与草案中的其他条文存在冲突，首先《建议搞》243条规定：“农地使用权人可以将其农地使用权出资。”以土地使用权出资入股而成立的合伙企业或法人，不能清偿到期债务陷于破产时，农地使用权作为其财产理应作价清偿债务，这时农地使用权不是事实上发生了转让了吗？其次，《建议稿》247条规定：“继承人均为非从事农业生产经营或非农业人口的，在继承农地使用权1年内，应将农地使用权转让给从事农业生产经营者。”试问，在农地使用权禁止转让的情况下，这种转让如何进行？

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