为了参与《物权法草案》三审稿提交全民讨论活动，从中分析我国不动产登记制度的走向，我们现对第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》第一节《不动产登记》进行一下粗浅的解读，以与大家共同探讨。
1、「制度要点」关于不动产登记的法律效力
「法条」第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
「本条解读」不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。个人倾向对抗要件主义。
2、「制度要点」关于不动产登记的统一性规定
「法条」 第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
「本条解读」可见我国仍然实行土地属地管辖制度，目前土地登记机构为分级多头登记模式，对房屋、林地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈，要求统一登记机构，目前的登记模式存在机构臃肿，经费分散，重复登记，不便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题，本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前途命运，也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大，的使命被交给了未来的《不动产登记法》。（1）登记的法律依据不统一，没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定交叉混杂。（2）登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
3、「制度要点」申请登记的材料
「法条」第十一条 当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
「本条解读」事实上是对《土地登记规则》（修正版）第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》（修正版）第十条第一款规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。”
4、「制度要点」 不动产登记机构的职责
「法条」第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
「本条解读」目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力
5、「制度要点」不动产登记机构的禁止性义务
「法条」第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
「本条解读」第（一）（二）略。这里我想强调一个法律意识范畴的东西，很多人包括一些位高权重的人，也有这么一种意识或者以此作为借口：就是认为法律没有明确禁止，那么就可以做，事实上是混淆了权利和权力的区分，违反行政权法定原则的。
6、「制度要点」不动产物权生效的临界点
「法条」第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
「本条解读」所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。本条说明提出登记申请或者登记机构同意了登记或者发了证书都不是判断是否发生物权效力的节点，关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。
7、「制度要点」物权与债权效力区分
「法条」 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
「本条解读」本条区分了物权变动和原因行为，目前的立法把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。如我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，该合同只要合同的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。配合进行登记应当是合同应有之义。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
8、「制度要点」不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理
「法条」 第十六条 不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
「本条解读」不动产登记簿在登记的作用下会产生以下功能：首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件。，具有权利推定的效用。其次，就第三人而言，不动产登记簿具有公信效果。再次，对于国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
第二款解读略。
9、「制度要点」不动产权属证书的证明力
「法条」第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
「本条解读」不动产权属证书作为一种国家机关依法出具的文书，具有较高的证明效力。
既然不动产物权变动是以“登记生效主义”为原则，“不经登记，不发生物权效力”，既然其效力如此绝对，则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据，应当具有最终的“证据资格”。而这就是物权法草案规定第十七条第二款的理由。
10、「制度要点」 登记资料的查询和保密
「法条」第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
「本条解读」到2003年3月1日实施的《土地登记资料公开查询办法》规定，这里首先需要强调的是对土地登记结果，应对全社会开放，任何单位和个人都可以按规定查询。其原因是土地登记结果是政府形成的最终土地确权结果，具有公信力。但是原始登记资料采取限制查询主体的办法。第三条对哪些单位和个人可以查询哪部分原始登记资料作了明确规定：“本办法第二条第一款第（二）项规定的原始登记资料，依照下列规定查询：（一）土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；（二）土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。” 其中利害关系人的规定实际上修正了《土地登记资料公开查询办法》的不足，利害关系人的范围明显大于土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人的范围，利害关系人也不需要征得权利人的同意。
《土地登记资料公开查询办法》第十二条规定：“涉及国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。”这样的规定也是不完善的，补全了商业秘密和个人隐私的规定。
11、「制度要点」不动产异议登记制度
「法条」第十九条 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
「本条解读」第一款规定了利害关系人有提出权属异议权。但是要想产生异议被记载在不动产登记簿上必须要两种条件：（一）登记簿记载的权利人书面同意异议登记。这种情形恐怕较少，现实中往往记载的权利人不愿意这么主动。（二）向人民法院申请做出异议登记，法院可以在初步审查的基础上做出予以异议登记的裁定。个人以为本条规定弊端主要是登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿的条件过于苛刻，不利于异议人权利的保护。如果记载权利人不同意或者人民法院不做出这样的裁定，就不予以记载，这样可能导致争议期间记载权利人通过转移不动产给善意第三人，导致异议人丧失未的权益。第二款规定了异议登记失效的期限。第三款明确了记载权利人有反请求权以及请求错误异议人予以赔偿的权利。
12、「制度要点」 不动产更正登记制度
「法条」 第二十条 利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
「本条解读」第一款明确了当事人申请对错误登记进行更正的请求权，遗憾的是没有明确不动产登记机构依职权启动错误更正程序的规定。第二款重申了引发异议登记之后原权利人（即记载权利人）处分的行为效力待定行为。事实上本款规定多余，我国其他法有规定，尚在权属争议的标的物的处分行为是受限制的。
13、「制度要点」不动产预告登记制度
「法条」第二十一条 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。
预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
「本条解读」这个制度设计非常好，尤其是对不怀好意的房地产开发商上了绊，保护了商品房消费者的权利。预告登记的需要满足以下条件之一：（一）债权人已经支付一半以上价款；（二）债务人书面同意预告登记的。那么不得处分的话，处分可怎么办，当然无效了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。
14 、「制度要点」 物权之间的相对独立性
「法条」第二十二条 一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。
「本条解读」一物之上并存的两个以上内容、性质都不相抵触的物权的变动，不影响其他物权的效力。比如一个物上有一个所有权，有用益物权和担保物权，当然是三种权利互相相容的情况的下，
15、「制度要点」不动产登记的善意保护
「法条」第二十三条 基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
「本条解读」依据不动产登记簿取得的物权不受其他人追夺，这是不动产登记公信力衍生出来的效果，值得强调的是这里的“但书”规定，恶意取得的除外。
16、「制度要点」 登记赔偿责任
「法条」 第二十四条 当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
「本条解读」 明确了土地登记机构可以作为赔偿主体，严格来讲是一种国家赔偿责任制。
17、「制度要点」 登记收费制度
「法条」第二十五条 不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。
「本条解读」目前按照《关于土地登记收费及其管理办法》、《关于军队土详查有关问题的通知》和《国家土地管理局关于收取土地登记费办法》执行。本条主要关于不动产登记收费的禁止性规定。
18、「制度要点」 动产物权、权利质权登记
「法条」第二十六条 依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。
「本条解读」本条属准用性规定。
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